時(shí)間：2023-06-08 11:19:59
開篇：寫作不僅是一種記錄，更是一種創(chuàng)造，它讓我們能夠捕捉那些稍縱即逝的靈感，將它們永久地定格在紙上。下面是小編精心整理的12篇房地產(chǎn)的金融屬性，希望這些內(nèi)容能成為您創(chuàng)作過程中的良師益友，陪伴您不斷探索和進(jìn)步。
關(guān)鍵詞：房地產(chǎn) 投機(jī) 投機(jī)度 測度
1.我國房地產(chǎn)市場概況
在全球性經(jīng)濟(jì)的社會中，無論是個(gè)人、企業(yè)還是政府都十分重視房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，在很多國家和地區(qū)，房地產(chǎn)業(yè)往往是當(dāng)?shù)氐闹匾a(chǎn)業(yè)。在我國，房地產(chǎn)業(yè)是先導(dǎo)性、基礎(chǔ)性的產(chǎn)業(yè)，在國民經(jīng)濟(jì)中占有十分重要的地位。隨著我國經(jīng)濟(jì)體制改革的不斷深入，城市化進(jìn)程的加速，城市綜合開發(fā)，土地有償使用制度及住房商品化的不斷完善，我國房地產(chǎn)業(yè)迅速恢復(fù)、發(fā)展和壯大。尤其是近幾年來，房地產(chǎn)業(yè)高速發(fā)，1998年-2007年中國商品房銷售面積和銷售額平均每年增長24.3%，銷售額年均增長 33.2%，但在2008年，中國房地產(chǎn)市場全面萎縮，房地產(chǎn)交易量和房價(jià)齊跌。2008年全年總計(jì)商品房銷售面積下跌19.7%，銷售額下跌 20.1%，十年來首次出現(xiàn)年度房價(jià)下跌。房地產(chǎn)業(yè)萎縮的主要原因是政策調(diào)控和國際金融危機(jī)影響。中國政府從2007年開始強(qiáng)化宏觀調(diào)控，多次上調(diào)利率和 準(zhǔn)備金率，導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)的貸款減少，資金鏈緊縮。 2009年后，房地產(chǎn)市場開始反彈，量價(jià)齊升，這主要得益于金融危機(jī)以后中國政府推進(jìn)的信貸寬松政策刺激了房地產(chǎn)業(yè)的復(fù)蘇。房地產(chǎn)業(yè)反彈，泡沫再度出現(xiàn)。部分城市的房價(jià)增長過快，大型城市的銷售價(jià)格，租金以及房價(jià)收入比出現(xiàn)不平衡，開發(fā)商高價(jià)搶購?fù)恋兀彽貎r(jià)格已嚴(yán)重偏離合理水平，呈現(xiàn)泡沫化。地方政府，商業(yè)銀行和房地產(chǎn)商的共同利益推高房價(jià)，中央政府難以進(jìn)行調(diào)整，也是房地產(chǎn)市場泡沫形成的內(nèi)在原因。與此同時(shí)我國巨大的房地產(chǎn)需求和金融業(yè)對房地產(chǎn)行業(yè)的過度的資金支持，給房地產(chǎn)投機(jī)提供了條件，而一些制度上的缺陷，又給予了房地產(chǎn)投機(jī)者方便的投機(jī)獲利渠道，直接的激發(fā)了他們的投機(jī)行為，更加助長了房地產(chǎn)泡沫的形成。
2.商品金融化演進(jìn)及房地產(chǎn)的雙重屬性
吳曉求(2006) 提出: 資源和財(cái)富金融化是大趨勢。從長期來看金融資源具有動態(tài)的富集作用, 具有自我實(shí)現(xiàn)、自我挖掘的功能。這就是金融資源的富集作用。周麗娜（2007）提出“商品金融化”的定義: 商品金融化就是商品在金融資源的富集作用下, 金融屬性逐步增強(qiáng), 金融價(jià)值凸顯, 使得人們產(chǎn)生了對該種商品或者以該商品為標(biāo)的物的衍生品的交易愿望, 并最終促使市場交易機(jī)制形成的過程。
商品未實(shí)現(xiàn)金融化以前, 其價(jià)格只體現(xiàn)了商品價(jià)值, 而沒有體現(xiàn)金融價(jià)值。原因在于商品的金融屬性總是在一定的歷史條件下, 才顯現(xiàn)出來。金融資源的富集作用使商品的金融屬性逐漸顯現(xiàn), 進(jìn)而使得商品的金融價(jià)值開始被一些市場主體所認(rèn)識。商品的價(jià)值就會出現(xiàn)與傳統(tǒng)價(jià)格相比持續(xù)地走高。以至于人們會認(rèn)為這是一個(gè)瘋狂的價(jià)格。事實(shí)上這瘋狂的價(jià)格就是包含了除商品價(jià)值以外的金融價(jià)值。這就是商品的金融屬性顯現(xiàn)出來后導(dǎo)致的價(jià)值重估。當(dāng)商品的金融價(jià)值開始被大部分市場主體所認(rèn)識, 市場主體出于以下兩個(gè)方面產(chǎn)生強(qiáng)烈的交易愿望: 一是在現(xiàn)貨市場上的交易具有較高的風(fēng)險(xiǎn), 通過在衍生品市場進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)的規(guī)避和投機(jī); 二是該種商品具有較高的收益性, 是較好的投資對象。市場主體的交易愿望是商品金融化的催化劑。只要少數(shù)市場主體開始對某種商品有金融化的需求, 就會產(chǎn)生以該商品為標(biāo)的物的交易為背景的契約。如果這種交易需求是廣泛性的, 這種商品就會成為一種被廣泛認(rèn)可的金融產(chǎn)品, 就會產(chǎn)生以規(guī)范市場交易行為的制度的需求。
房地產(chǎn)具有兩重屬性，第一是商品屬性，第二是金融屬性。所謂商品屬性是指房地產(chǎn)的產(chǎn)品――住房，作為一種民生必需品在市場上作為一種商品交易，遵循市場規(guī)律。所謂金融屬性是指在金融資源富集作用下原來金融屬性差的商品逐漸體現(xiàn)出金融性并且逐漸曾強(qiáng)進(jìn)而代替商品屬性，住房已經(jīng)成為一種具有金融價(jià)值的產(chǎn)品，即可作為一種投資品保值增值，這是其金融屬性的體現(xiàn)。
房地產(chǎn)的商品價(jià)值不足以解釋房價(jià)過高的原因。房地產(chǎn)的金融化才是支撐房價(jià)的主要因素。原因在于房產(chǎn)交易是通過房產(chǎn)證等契約形式的轉(zhuǎn)讓完成的。使房地產(chǎn)的金融屬性大大增強(qiáng), 人們開始樂于投資房地產(chǎn), 而不僅僅是作為一種消費(fèi)。偏離商品價(jià)值的部分,我們都可以認(rèn)為是商品的金融價(jià)值。
3.房地產(chǎn)投機(jī)理論概述
房地產(chǎn)投機(jī)是指投資者以房地產(chǎn)為交易對象，透過買賣、租賃等手段在短期內(nèi)通過房地產(chǎn)價(jià)格的變化或房地產(chǎn)交易而謀取暴利的行為。從廣義上來講投機(jī)也是一種投資，投機(jī)與投資在概念和實(shí)際運(yùn)作中緊密相良，難以區(qū)分。格雷厄姆(Graham)認(rèn)為投資的確切定義應(yīng)該蘊(yùn)含著三個(gè)彼此關(guān)聯(lián)、密不可分的重要因素。首先，投資必須是建立在“詳盡分析”基礎(chǔ)之上。所謂詳盡分析，即是指通過以既定的安全和價(jià)值標(biāo)準(zhǔn)對投資對象進(jìn)行的研究工作。其次，投資應(yīng)該具有“安全性”的保障。經(jīng)過詳盡分析以后被選定的投資對象應(yīng)該具有投資的“內(nèi)在價(jià)值”，應(yīng)該存在著相對安全的價(jià)值空間，而這正是保障其在通常和可能的情況下沒有較大的風(fēng)險(xiǎn)，也是其可以避免意外損失的安全體現(xiàn)。第三，投資的結(jié)果是必須能夠得到“滿意的回報(bào)”。由此，格雷厄姆得出的定義是：“投資是指經(jīng)過詳盡分析后，本金安全且有滿意回報(bào)的操作”。一般我們可以從以下幾個(gè)方面區(qū)分房地產(chǎn)投機(jī)和投資：首先要通過房地產(chǎn)投機(jī)與投資的風(fēng)險(xiǎn)和利潤比較來區(qū)分。一般來說，由于投機(jī)者要承擔(dān)較大的市場風(fēng)險(xiǎn)，投機(jī)者的期望收益率要高于一般投資者，因此較高獲利或遭受較大損失可以作為區(qū)分兩者的一個(gè)依據(jù)；一般投資者可通過投資組合，以盡可能降低投資風(fēng)險(xiǎn)。而投機(jī)者則恰恰相反，他們卻較偏向于承擔(dān)高風(fēng)險(xiǎn)以尋求高利潤，所以廣泛運(yùn)用財(cái)務(wù)杠桿而較少運(yùn)用投資組合來分散風(fēng)險(xiǎn)。因此，投機(jī)者承擔(dān)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)和經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)均大于投資者，故認(rèn)為較高風(fēng)險(xiǎn)的投資行為可作為投機(jī)的一個(gè)重要標(biāo)志。其次，通過房地產(chǎn)投資的風(fēng)險(xiǎn)、利潤與時(shí)間的關(guān)系比較也可以在一定程度上來區(qū)分投資與投機(jī)；房地產(chǎn)投資與投機(jī)在風(fēng)險(xiǎn)、利潤與時(shí)間的關(guān)系有所不同。一般認(rèn)為投機(jī)資金投入存續(xù)的時(shí)間較短，而投資存續(xù)的時(shí)間相對要長一些。所以在我國房地產(chǎn)市場上短期轉(zhuǎn)售圖利行為仍屬于房地產(chǎn)市場中主要的投機(jī)行為。再次，通過資金投入的時(shí)機(jī)來區(qū)分。一般而言，房地產(chǎn)市場景氣時(shí)資本增值潛力較大而風(fēng)險(xiǎn)相對較小，故較易發(fā)生投機(jī)行為，并且投機(jī)行為又互相促進(jìn)，使投機(jī)活動愈演愈烈，反而會使房地產(chǎn)市場中正常的投資行為受到抑制。所以一般認(rèn)為在市場比較景氣時(shí)的房地產(chǎn)投資偏向于房地產(chǎn)投機(jī)行為。這與我國現(xiàn)階段房地產(chǎn)市場投機(jī)狀況相近。
4.房地產(chǎn)投機(jī)行為研究的理論模型
4.1 模型建立的理論框架
最常用的非基本因素資產(chǎn)價(jià)格模型是Blanchard 和Watson的隨機(jī)泡沫（stochastic bubble）模型和Summers(1986)的風(fēng)行（fad）模型，Roche在上述兩個(gè)模型的框架下，考慮采用機(jī)制轉(zhuǎn)換（regime switching）模型來進(jìn)行投機(jī)泡沫檢驗(yàn)投機(jī)泡沫檢驗(yàn)。Levin 和Wright運(yùn)用房地產(chǎn)價(jià)格增長率的歷史數(shù)據(jù)來建立房地產(chǎn)市場投機(jī)模型。其中心假設(shè)為:人們通過觀察房地產(chǎn)的歷史價(jià)格變化,形成對房地產(chǎn)未來價(jià)格變化的預(yù)期,從而導(dǎo)致房地產(chǎn)市場需求條件的變化，而這些不斷變化的需求條件影響了房地產(chǎn)的供求價(jià)格，他們認(rèn)為,當(dāng)房地產(chǎn)的歷史價(jià)格不影響未來的預(yù)期時(shí),房地產(chǎn)市場將沒有投機(jī)行為。本文采用Levin 和Wright的模型選取實(shí)際收入和實(shí)際利率對基本價(jià)格進(jìn)行建模。
我們把房價(jià)分解為兩個(gè)部分，一部分是商品屬性決定的基本價(jià)格，另一部分是金融屬性決定的非基本價(jià)格，它是預(yù)期到未來價(jià)格發(fā)生變動的資本收益或損失，用公式來表示：
Pt=Ptm+Ht
其中Pt第t期的房地產(chǎn)價(jià)格，Ptm代表資本收益為零時(shí)的房地產(chǎn)價(jià)格，Ht代表房地產(chǎn)作為一種金融資產(chǎn)獲得的預(yù)期資本收益的現(xiàn)值。這里可以表示為：
Ht=Ht+1/〔1+it〕
其中Ht+1代表下一期的預(yù)期資本收益，it代表t期的利率。
房地產(chǎn)資本收益與前一期的收益相關(guān)，也就是說它受到前一期的價(jià)格增長率的影響，所以：
Ht+1=f〔gt〕
其中g(shù)t又可以表示如下：
gt=〔Pt－Pt-1〕/Pt
Ptm是資本收益為零時(shí)的房地產(chǎn)價(jià)格，代表房地產(chǎn)的商品屬性。由于消費(fèi)者購房的動機(jī)主要受可支配收入、貸款利率的影響，因此，可以被認(rèn)為與收入y和短期貸款利率i有關(guān)。。因此，Ptm可以表示為：
Ptm=f〔yt，it〕
最后可以得到如下表達(dá)式：
Pt= f1〔yt，it〕+ f2〔gt〕/〔1+it〕
4.2 建立經(jīng)濟(jì)計(jì)量模型
可以用下面的線性模型逼近上式中的f1和 f2
Pt =β0+β1 yt+β2 it+β3 gt/〔1+ it〕+μt (1)
式中P代表房地產(chǎn)價(jià)格，y代表居民可支配收人，i代表貸款利率，gt/〔1+ it〕代表過去房地產(chǎn)價(jià)格實(shí)際增長率，μ代表隨機(jī)誤差項(xiàng)。
過去房地產(chǎn)價(jià)格的增長率gt與預(yù)期將來房地產(chǎn)價(jià)格的增長率gt+1的關(guān)系可表示為：
gt+1=θgt
兩邊對gt求導(dǎo)得到：
θ= gt+1/ gt
由于房地產(chǎn)價(jià)格和利率有密切的關(guān)系，即利率上升導(dǎo)致房地產(chǎn)開發(fā)成本上升，使得房地產(chǎn)價(jià)格上升，因此，可得到如下公式：
Pt/ it=Pt/ gt+1=－( Pt/ gt)/ θ (2)
對方程(1)求i和g的偏導(dǎo)數(shù)可得如下關(guān)系式：
Pt/ it=β2－β3 gt/〔1+ it〕2 (3)
Pt/ gt=β3/〔1+ it〕 (4)
將(3)(4)代入(2)得
θ=－［β3 /〔1+ it〕］/［β2－β3 gt/〔1+ it〕2］
上式中i、g的值通常較小，θ可表示為：
θ=－β3/β2
θ即為房地產(chǎn)業(yè)投機(jī)度，即房地產(chǎn)過去價(jià)格對將來價(jià)格的影響程度。制定一個(gè)科學(xué)的警戒線是做此項(xiàng)分析的關(guān)鍵，根據(jù)國外經(jīng)驗(yàn)認(rèn)為當(dāng)θ>0.4時(shí)，認(rèn)定該市場投機(jī)行為顯著，投機(jī)泡沫產(chǎn)生。
5.實(shí)證檢驗(yàn)
根據(jù)以上分析，現(xiàn)對2000―2009年間北京、上海房地產(chǎn)投機(jī)行為進(jìn)實(shí)證分析，模型中被解釋變量為房地產(chǎn)價(jià)格，解釋變量分別為可支配收入、貸款
利率及過去房地產(chǎn)價(jià)格實(shí)際增長率，分析結(jié)果如下：
(1) 北京房地產(chǎn)業(yè)投機(jī)度
P1、y1、i、gt/〔1+ it〕分別代表北京房地產(chǎn)價(jià)格、可支配收入、一年期貸款利率和房地產(chǎn)實(shí)際增長率，按線性方程建立多元回歸模型，回歸結(jié)果如下：
P1 =2143.231+0.3519 y1+332.162 i－240.214gt/〔1+ it〕
上述回歸方程中β2=332.162 β3=－240.214 ，因此θ=－β3/β2=0.723
(2) 上海房地產(chǎn)業(yè)投機(jī)度
P2、y2、i、gt/〔1+ it〕分別代表北京房地產(chǎn)價(jià)格、可支配收入、一年期貸款利率和房地產(chǎn)實(shí)際增長率，按線性方程建立多元回歸模型，回歸結(jié)果如下：
P2 =1926.845+0.4538 y1+203.761 i－140.214gt/〔1+ it〕
上述回歸方程中β2=203.761 β3=－140.214 ，因此θ=－β3/β2=0.688
6.結(jié)論
通過以上實(shí)證分析可知，北京和上海的房地產(chǎn)投機(jī)度都比較大，均超過了的0.4的警戒線水平，且北京的房地產(chǎn)投機(jī)度要大于上海，說明經(jīng)濟(jì)的強(qiáng)勁增長已經(jīng)促使中國這兩大城市房地產(chǎn)業(yè)的投機(jī)行為加劇。根據(jù)這兩個(gè)城市的數(shù)據(jù)可以推斷，我國的房地產(chǎn)市場存在發(fā)展過熱的趨勢，但是房地產(chǎn)市場火熱一方面是經(jīng)濟(jì)發(fā)展到一定程度的必然結(jié)果，另一方面也是我國房地產(chǎn)需求有效釋放的結(jié)果。過度的投機(jī)會使房地產(chǎn)價(jià)格遠(yuǎn)遠(yuǎn)偏離其實(shí)際價(jià)值形成泡沫，一旦有突變的因素干擾或者超過人們承受的極限，形成房地產(chǎn)價(jià)格下跌的預(yù)期，泡沫就會破裂，進(jìn)而對整個(gè)社會經(jīng)濟(jì)造成危害。
總之，房地產(chǎn)投機(jī)對于經(jīng)濟(jì)發(fā)展有利有弊，深入了解投機(jī)行為的根源及作用機(jī)制合理度量并制定合適的政策，就能興利除弊，保證房地產(chǎn)業(yè)以及整體經(jīng)濟(jì)的健康發(fā)展。
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本文首先剖析了金融街采用公允價(jià)值模式計(jì)量投資性房地產(chǎn)的真實(shí)動機(jī)和原因，并通過對金融街更改會計(jì)政策前后財(cái)務(wù)狀況的對比分析，揭示了公允價(jià)值計(jì)量投資性房地產(chǎn)的財(cái)務(wù)影響，并建議投資者對以公允價(jià)值計(jì)量投資性房地產(chǎn)的房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行財(cái)務(wù)分析時(shí)應(yīng)加以調(diào)整，區(qū)別對待。
【關(guān)鍵詞】
公允價(jià)值；房地產(chǎn)；財(cái)務(wù)影響；金融街
一、引言
現(xiàn)行的《企業(yè)會計(jì)準(zhǔn)則第3號———投資性房地產(chǎn)》頒布于2006年，這意味著，企業(yè)持有的用于賺取租金或資本增值的房地產(chǎn)，即投資性房地產(chǎn)，可以根據(jù)企業(yè)的實(shí)際情況選用成本或者公允價(jià)值進(jìn)行后續(xù)計(jì)量。準(zhǔn)則頒布后的第四年選擇公允價(jià)值模式計(jì)量的企業(yè)比例僅占3%，大多數(shù)企業(yè)對公允價(jià)值模式持有一種觀望態(tài)度。而作為受該準(zhǔn)則影響最大的商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)金融街控股股份有限公司（金融街），則在準(zhǔn)則實(shí)行的第二年就宣布從2008年1月1日起，對公司擁有的投資性房地產(chǎn)采用公允價(jià)值進(jìn)行后續(xù)計(jì)量。金融街是一家以商務(wù)地產(chǎn)為主業(yè)的公司，商務(wù)地產(chǎn)比例超過70%，與主攻住宅的房地產(chǎn)企業(yè)不同，金融街的多數(shù)房地產(chǎn)被劃為投資性房地產(chǎn)，而不屬于存貨。所以，金融街選擇在投資性房地產(chǎn)計(jì)量方面轉(zhuǎn)變會計(jì)政策，對其財(cái)務(wù)報(bào)表的影響更為顯著。金融街轉(zhuǎn)變會計(jì)政策之后，投資者難免擔(dān)憂，認(rèn)為金融街的做法有失穩(wěn)健，財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)水分比較大。本文旨在通過分析金融街會計(jì)政策轉(zhuǎn)變的動機(jī)和由此帶來的財(cái)務(wù)影響以及后續(xù)持續(xù)的對業(yè)績的影響，試圖回答投資者是否需要區(qū)別對待以公允價(jià)值計(jì)量投資性房地產(chǎn)的房地產(chǎn)企業(yè)，在投資決策時(shí)是否需要特殊關(guān)注或者調(diào)整某些項(xiàng)目。
二、金融街以公允價(jià)值模式計(jì)量投資性房地產(chǎn)的原因分析
（一）變更會計(jì)政策的官方解釋金融街在會計(jì)政策變更公告中稱原因有二，一是采用公允價(jià)值對投資性房地產(chǎn)進(jìn)行后續(xù)計(jì)量是目前國際通行的成熟方法；二是公允價(jià)值模式具有可操作性。
（二）本質(zhì)原因公告中的理由看似充分，但實(shí)質(zhì)過于空泛，并沒有闡明公司選擇公允價(jià)值模式的最本質(zhì)原因。首先，針對原因一，雖然公允價(jià)值模式在國外較成熟，但是在我國還沒有被廣泛的接受，提早應(yīng)用可能會降低會計(jì)信息的可比性；針對原因二中有關(guān)公允價(jià)值的獲得，仍然存在很多不確定性和沒有解決的問題，這些都會影響會計(jì)信息的質(zhì)量。所以，金融街更改會計(jì)政策一定另有原因。公允價(jià)值模式和成本模式的最主要區(qū)別有兩點(diǎn)，一是后續(xù)計(jì)量的計(jì)量屬性是公允價(jià)值還是歷史成本；二是是否需要繼續(xù)計(jì)提折舊。企業(yè)的房地產(chǎn)類資產(chǎn)中通常會隱藏著一些溢價(jià)，而公允價(jià)值模式能夠?qū)⑦@些隱藏的溢價(jià)全部體現(xiàn)在賬面上，而且公允價(jià)值模式下投資性房地產(chǎn)無需計(jì)提折舊，也會相對增加利潤，這些都是可以提高收益水平的途徑。所以，我認(rèn)為金融街選擇公允價(jià)值模式的原因之一是要美化盈利指標(biāo)，從凈資產(chǎn)收益率的角度看，金融街2007年凈資產(chǎn)收益率劇降，盈利下滑，管理層有通過對投資性房地產(chǎn)采用公允價(jià)值計(jì)量模式，提升凈利潤的動機(jī)。每股收益同樣呈下降趨勢，因此公司可能需要利用公允價(jià)值計(jì)量模式對財(cái)務(wù)報(bào)表的利好影響來緩沖這種下滑趨勢。此外，金融街在2008年有大規(guī)模融資的計(jì)劃，包括股權(quán)融資和和債權(quán)融資。2008年，公司股東大會通過了10億元短期融資券的融資方案并獲中國證監(jiān)會的有條件通過。2008年1月，公司實(shí)施了公開發(fā)行股票方案。由此看來，公司有動機(jī)通過對投資性房地產(chǎn)采用公允價(jià)值計(jì)量屬性提升企業(yè)的相關(guān)財(cái)務(wù)指標(biāo)，提升資產(chǎn)價(jià)值、凈利潤，改善資產(chǎn)負(fù)債率，有利于其通過增發(fā)股票和債券進(jìn)行融資，幫助企業(yè)進(jìn)行更好地融資。
三、會計(jì)政策變更的財(cái)務(wù)影響分析
（一）公允價(jià)值計(jì)量投資性房地產(chǎn)對資產(chǎn)負(fù)債率的影響金融街的資產(chǎn)負(fù)債率2008年以前一直保持在65%左右，而在2008年，忽然降到了46%。資產(chǎn)負(fù)債率的忽然改善是得益于使用公允價(jià)值計(jì)量投資性房地產(chǎn)的政策變更。之前提到的金融街在2008年的債權(quán)融資計(jì)劃可能是企業(yè)選擇會計(jì)政策變更的動因，也進(jìn)一步得到印證。
（二）采用公允價(jià)值模式對利潤表的影響1.公允價(jià)值變動損益。在轉(zhuǎn)變會計(jì)政策之前，公司的公允價(jià)值變動損益發(fā)生額幾乎可以忽略不計(jì)。但是采用公允價(jià)值計(jì)量模式后，需要每年對房地產(chǎn)價(jià)值進(jìn)行重估，公允價(jià)值與賬面價(jià)值的差額計(jì)入公允價(jià)值變動損益。2009年后，公允價(jià)值計(jì)量模式對利潤總額有十分明顯的正的效應(yīng)。2.每股收益。金融街的每股收益在2006至2008年呈現(xiàn)下降趨勢，行業(yè)排名不斷下滑，因此，公司可能需要利用公允價(jià)值對財(cái)務(wù)報(bào)表的利好影響遏止這種下滑趨勢。表中數(shù)據(jù)表明，政策變更后公司達(dá)到了這個(gè)目的。3.收益質(zhì)量。主營業(yè)務(wù)收入具有可持續(xù)性，是質(zhì)量高的收益。而營業(yè)外收入、公允價(jià)值變動損益、投資收益的可持續(xù)性差，是質(zhì)量較低的收益。一個(gè)企業(yè)的收益越來越依賴主營業(yè)務(wù)以外的來源，是一個(gè)危險(xiǎn)的信號。金融街在轉(zhuǎn)變投資性房地產(chǎn)計(jì)量模式后的收益結(jié)構(gòu)變化如下表。在金融街會計(jì)政策變更之前價(jià)值變動凈收益占利潤總額的百分比穩(wěn)定在5%，而在會計(jì)政策變更并追溯調(diào)整了2007年的數(shù)據(jù)以后，該比例顯著增長，并且隨市場行情的變化不斷波動。在2009年房價(jià)回暖的年份，該比例竟達(dá)到了50%以上，也就是說來自于這部分增值的收益超過了來自出營業(yè)務(wù)的利潤。這樣的結(jié)構(gòu)說明，在采用公允價(jià)值模式之后，金融街展現(xiàn)在財(cái)務(wù)報(bào)表上的利潤質(zhì)量可能是存在問題的。
四、結(jié)論
經(jīng)分析，金融街的凈資產(chǎn)規(guī)模增大、資產(chǎn)負(fù)債結(jié)構(gòu)更加改善、凈利潤和每股收益也變得更加樂觀。但是需要注意的是，這些改變并不是因?yàn)楣镜馁Y產(chǎn)質(zhì)量優(yōu)化或者是經(jīng)營能力提升，而僅僅是因?yàn)楣咀兏藭?jì)政策，是由于對投資性房地產(chǎn)采用公允價(jià)值模式計(jì)量導(dǎo)致的。也就是說，這種改善并不是實(shí)質(zhì)上的改善，而只是公司通過改變游戲規(guī)則而產(chǎn)生的結(jié)果。公司的公允價(jià)值變動損益金額和占利潤比例增大、收益質(zhì)量變差也說明了這一點(diǎn)。對于以公允價(jià)值計(jì)量投資性房地產(chǎn)的房地產(chǎn)企業(yè)，投資者們做財(cái)務(wù)分析和投資決策時(shí)應(yīng)該特殊對待。因?yàn)椋咦兏挠绊戯@著，使得采用成本模式計(jì)量的企業(yè)和采用公允價(jià)值模式的企業(yè)變成不同游戲規(guī)則下的競賽者，因此不能在同一平臺和基準(zhǔn)上進(jìn)行比較。對于采用公允價(jià)值計(jì)量投資性房地產(chǎn)的或者處于政策變更時(shí)點(diǎn)上的房地產(chǎn)企業(yè)，尤其是以商業(yè)地產(chǎn)為主的企業(yè)，應(yīng)該特殊關(guān)注其各種財(cái)務(wù)指標(biāo)變化的誘因，必要時(shí)應(yīng)該對其財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)進(jìn)行調(diào)整，才能與其他企業(yè)具有可比性。這樣才能使投資決策更具合理性。
參考文獻(xiàn)
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房地產(chǎn)業(yè)市場失靈對策
0引言
隨著2008年全球經(jīng)濟(jì)危機(jī)的爆發(fā)，關(guān)于我國房地產(chǎn)泡沫化、壟斷化的論斷就層出不窮。房地產(chǎn)業(yè)作為我國的支柱產(chǎn)業(yè)，其發(fā)展直接帶動了消費(fèi)、投資以及其他相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，然而，房地產(chǎn)業(yè)的高壟斷性、高利潤性一直成為人們議論的焦點(diǎn)。以下謹(jǐn)從市場失靈的角度分析房地產(chǎn)行業(yè)的不健康發(fā)展?fàn)顩r。
1房地產(chǎn)市場失靈的表現(xiàn)形式
市場失靈又稱為“市場失效”或者“市場缺陷”，是指自由競爭的市場機(jī)制在其運(yùn)行過程中產(chǎn)生了缺陷或弊端，從而不能實(shí)現(xiàn)某些合意的社會經(jīng)濟(jì)目標(biāo)，只能通過或最好通過公共活動的方式來解決。房地產(chǎn)業(yè)作為一個(gè)我國相對較新的產(chǎn)業(yè)，隨著我國城鎮(zhèn)住房體制的改革以及人們收入水平的提高而蓬勃發(fā)展，已發(fā)展成為我國的支柱產(chǎn)業(yè)。雖然房地產(chǎn)也是一種商品，但是這種商品具有不同于一般商品的特殊屬性，這導(dǎo)致了房地產(chǎn)市場失靈具有客觀必然性。
1.1房地產(chǎn)市場的壟斷性導(dǎo)致市場失靈
1.1.1房地產(chǎn)位置的固定性、高度的異質(zhì)性、極低的相互替代性造成的產(chǎn)品性質(zhì)壟斷。房地產(chǎn)是不動產(chǎn)，固定在一個(gè)特定的位置，使它不能像農(nóng)產(chǎn)品和日用品那樣在市場上自由流通，形成永遠(yuǎn)固定在某個(gè)位置的天然壟斷。同時(shí)，房地產(chǎn)也是一種高度異質(zhì)性的商品。由于土地是不可移動的，每個(gè)房地產(chǎn)所處位置的自然、社會、經(jīng)濟(jì)條件的差異，以及建筑物式樣、朝向、規(guī)模、裝飾、設(shè)備等方面的千差萬別，更強(qiáng)化了房地產(chǎn)的異質(zhì)性。而產(chǎn)品異質(zhì)性越強(qiáng)，壟斷的可能性越大，生產(chǎn)者對價(jià)格的操作機(jī)制也就越強(qiáng)，削弱了市場機(jī)制的發(fā)揮，導(dǎo)致了資源配置的不合理，一定程度上造成了市場的失靈。
1.1.2房地產(chǎn)價(jià)值的高昂性造成的資金壟斷。房地產(chǎn)業(yè)是一個(gè)資金密集型產(chǎn)業(yè)，從土地的開發(fā)投資、投入生產(chǎn)到裝修配備，每一環(huán)節(jié)都需要高昂的資金支持。而資金密集的投入也使房地產(chǎn)成為一種價(jià)值高昂的“奢侈品”，使房地產(chǎn)業(yè)從生產(chǎn)到銷售都對金融信貸有著高度的依賴性。而金融信貸對申請人有一定的限制，從而擠出了一部分的投資者和消費(fèi)者，使得市場缺乏競爭，導(dǎo)致了市場資源配置的失效。
1.1.3房地產(chǎn)的稀缺性造成的壟斷。土地本身是稀缺資源，再加上土地市場的壟斷性，從而使獲得土地的房地產(chǎn)商具有壟斷優(yōu)勢。
1.2房地產(chǎn)的外部性導(dǎo)致的市場失靈
由于房地產(chǎn)與周圍環(huán)境不可分割，所以其價(jià)格常常受周圍房地產(chǎn)及環(huán)境變化的影響，而且影響的范圍很廣，涵蓋了正外部性和負(fù)外部性。具體表現(xiàn)在：一定區(qū)域內(nèi)的房地產(chǎn)項(xiàng)目之間相互影響。如福州大學(xué)城的落成直接導(dǎo)致大學(xué)城周圍房地產(chǎn)項(xiàng)目身價(jià)大增，表現(xiàn)出較強(qiáng)的正外部性。房地產(chǎn)對市政設(shè)施和各種社會職能部門有很強(qiáng)的依賴性。隨著政府公共設(shè)施的建設(shè)，即使邊緣地帶的房地產(chǎn)價(jià)格也會大幅上漲。同時(shí)，交通的便捷與否，治安狀況的好壞，甚至鄰居素質(zhì)的高低都會極大地影響消費(fèi)者的效用。一般認(rèn)為，外部性的存在是市場機(jī)制配置資源的缺陷之一。因此，房地產(chǎn)的外部性使房地產(chǎn)市場僅靠市場機(jī)制往往不能促使資源的最優(yōu)配置和社會福利的最大化，不可避免地造成市場的失靈。
1.3房地產(chǎn)市場信息的不對稱性導(dǎo)致的市場失靈
信息不對稱就是交易雙方掌握的與交易有關(guān)的信息在準(zhǔn)時(shí)性、全面性、及時(shí)性、連貫性方面存在差別。在各種產(chǎn)品市場均有不同程度的體現(xiàn)，而房地產(chǎn)商品的特殊性決定了它在房地產(chǎn)市場中的表現(xiàn)更為明顯。主要表現(xiàn)在以下幾點(diǎn)：
1.3.1房地產(chǎn)商品生產(chǎn)過程復(fù)雜，涉及領(lǐng)域繁多，涉及面極廣，導(dǎo)致消費(fèi)者難以確定商品的質(zhì)量。
1.3.2房地產(chǎn)商品隱蔽工程多，很多工程都是在前一個(gè)工程的基礎(chǔ)上施工，又被后一個(gè)工程覆蓋，難以進(jìn)行全面的檢查。
1.3.3房地產(chǎn)商品地理位置，設(shè)計(jì)構(gòu)造各不相同，即高度的異質(zhì)性決定了消費(fèi)者不能通過“貨比三家”的原則來進(jìn)行比較選擇，導(dǎo)致了房地產(chǎn)商品信息的壟斷性很高。
1.4房地產(chǎn)的公共性導(dǎo)致的市場失靈
根據(jù)經(jīng)濟(jì)學(xué)原理，公共物品的市場一般會失靈。由于市場的本質(zhì)是以私人利益最大化為導(dǎo)向的，因此市場缺乏提供公共物品的動力。房地產(chǎn)本身是一種私人物品，其產(chǎn)權(quán)或使用權(quán)內(nèi)的土地、建筑及裝修都屬于私人物品。但由于房地產(chǎn)最主要的構(gòu)成部分土地是國有的，同時(shí)房地產(chǎn)總是和城市道路、公共交通、水電煤供應(yīng)、通信、社區(qū)服務(wù)等公共設(shè)施聯(lián)系在一起，外部性極強(qiáng)。而這些公共設(shè)施都是政府提供的公共物品，房地產(chǎn)依附于這些公共物品上，使得房地產(chǎn)也具有了公共物品的某些屬性。于是，一些房地產(chǎn)商就利用房地產(chǎn)公共性這一特點(diǎn)，刻意炒高某些地段的房價(jià)，也就是所謂的“搭便車”，造成了社會資源配置的不合理。
1.5社會分配的不公導(dǎo)致的市場失靈
在分配領(lǐng)域，單純依靠市場機(jī)制的自發(fā)作用不可能完全實(shí)現(xiàn)收入的公正分配。但是，房是人們的基本生活資料，關(guān)系到社會的穩(wěn)定。況且，住房又是一種價(jià)值高昂的產(chǎn)品，并非每個(gè)家庭都能承受。因此，政府有必要干預(yù)住房市場，幫助低收入家庭獲得適當(dāng)?shù)淖》俊＿@決定我國的城鎮(zhèn)住房體系首先必須發(fā)揮市場的作用，有市場來供應(yīng)大多數(shù)居民的住房。同時(shí)政府直接供應(yīng)一部分必要的保障住房作為輔助的手段。
關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)泡沫 供需失衡 金融監(jiān)管 經(jīng)濟(jì)效應(yīng)
一、引言
為了保持經(jīng)濟(jì)的持續(xù)增長和加速推進(jìn)城鎮(zhèn)化進(jìn)程，我國房地產(chǎn)市場長期存在投資和圈地?zé)岢保康禺a(chǎn)過度投機(jī)引起房地產(chǎn)價(jià)格與價(jià)值嚴(yán)重背離，有效需求不足導(dǎo)致商品房空置率一直處于居高不下的狀態(tài)，房地產(chǎn)市場泡沫現(xiàn)象日益嚴(yán)重。房地產(chǎn)泡沫意味著房地產(chǎn)行業(yè)具有較大的收益，扭曲了市場回報(bào)率的信號，使得社會上資金都被吸引到房地產(chǎn)市場上來，使得其他行業(yè)很難在銀行得到貸款支持，抑制社會整體的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)優(yōu)化，導(dǎo)致國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展難以協(xié)調(diào)。房地產(chǎn)泡沫問題使得房屋已經(jīng)變成了奢侈品，購房支出擠占了居民其他的消費(fèi)支出，導(dǎo)致內(nèi)需不足的問題愈加突出。研究房地產(chǎn)泡沫對經(jīng)濟(jì)的影響并采取針對性措施，實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)行業(yè)的健康發(fā)展十分必要。
二、房地產(chǎn)泡沫的成因
（一）建設(shè)用地供求關(guān)系失衡
在供給方面，建設(shè)用地是房地產(chǎn)的主要成本。隨著城鎮(zhèn)化的加劇，我國的建設(shè)用地購置費(fèi)用也在逐年上漲，這會對房地產(chǎn)開發(fā)商造成一定的成本壓力，從而抬高房地產(chǎn)的價(jià)格。同時(shí)，我國的建設(shè)用地屬于國家所有，具有一定的壟斷性，這就加劇了建設(shè)用地的稀缺性，勢必會進(jìn)一步抬高建設(shè)用地價(jià)格。尤其是在我國很多地區(qū)存在著比較嚴(yán)重的“土地財(cái)政”現(xiàn)象，賣地收入成為很多地方政府財(cái)政收入的主要來源，更成為了房地產(chǎn)價(jià)格上升的推手；在需求方面，隨著城鎮(zhèn)化規(guī)模和進(jìn)程的擴(kuò)大和加速，人口從農(nóng)村到城市的流動引起的聚集效應(yīng)產(chǎn)生了巨大的住房需求，加之我國目前租房對買房的替代效應(yīng)較小，從而推動房屋租金及住房價(jià)格的相互交替上升。除此之外，人均國民收入的不斷提高使得人們對房產(chǎn)的購買意愿更大程度上轉(zhuǎn)化為對房子的現(xiàn)實(shí)需求。同時(shí)，由于我國目前可投資的項(xiàng)目較少，投資資金增值渠道狹窄，客觀上使得部分社會資金不斷轉(zhuǎn)化為對房地產(chǎn)的投資需求。
（二）金融對房地產(chǎn)行業(yè)過度支持
房地產(chǎn)作為一種特殊的商品，同時(shí)具有一般商品屬性和金融資產(chǎn)屬性，它依靠銀行信貸的有力支撐得以保證在任意價(jià)格都能達(dá)到均衡。從房地產(chǎn)的供給一方來說，房地產(chǎn)行業(yè)具有投資規(guī)模較大、資金周轉(zhuǎn)時(shí)間較長的特點(diǎn)，這就使得房地產(chǎn)開發(fā)商的生產(chǎn)經(jīng)營活動必須依靠金融業(yè)的參與才能完成。由于房地產(chǎn)具有保值增值的特性，這也促使金融機(jī)構(gòu)傾向于將信貸資金投放到該行業(yè)，客觀上造成部分開發(fā)商得以使用融資杠桿，導(dǎo)致過度開發(fā)、投機(jī)行為盛行。從房地產(chǎn)需求方分析，由于房產(chǎn)價(jià)格過高遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出現(xiàn)有的支付能力，僅靠自己擁有的資金無法支付商品房價(jià)，銀行的個(gè)人住房抵押貸款此時(shí)就給購買者帶來了便利，同時(shí)也為投機(jī)行為提供了便利，進(jìn)一步推高房價(jià)。金融市場的逐步放開，加劇了商業(yè)銀行之間的的競爭，而房地產(chǎn)市場由于存在政府支持、房產(chǎn)價(jià)格的升高及有房產(chǎn)做抵押被看做是優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，進(jìn)一步促使銀行加大對房地產(chǎn)行業(yè)的信貸規(guī)模，造成了房地產(chǎn)市場的惡性循環(huán)，泡沫化日趨嚴(yán)重。
（三）房地產(chǎn)買賣雙方信息不對稱
目前，我國房地產(chǎn)市場存在兩個(gè)明顯的問題。一方面是房地產(chǎn)規(guī)模增長很快，但市場發(fā)展不平衡，尤其是在服務(wù)方面相對滯后，表現(xiàn)在信息披露不全面、不規(guī)范和不及時(shí)，甚至存在大量虛假信息，同時(shí)主管部門對行業(yè)監(jiān)管缺乏規(guī)范，市場秩序混亂。另一方面，作為購房者的普通民眾因?yàn)槿狈ｉT知識，很難憑借個(gè)人擁有的專業(yè)知識對房產(chǎn)的性能、質(zhì)量、配套設(shè)施以及市場價(jià)格等作出相對準(zhǔn)確的判斷。在這種信息嚴(yán)重不對稱的情況下，消費(fèi)者的行為易受到媒體聲音和其他消費(fèi)者的影響，盲目跟風(fēng)一哄而上使得地產(chǎn)泡沫進(jìn)一步擴(kuò)大。城鎮(zhèn)人口規(guī)模的快速增加引起住房需求不斷上升，如果擁有健全的住房租賃系統(tǒng)很大程度上可以引導(dǎo)居民的住房需求選擇趨于理性化，在租房與購房之間做出合理的選擇。然而由于住房租賃系統(tǒng)無法起到應(yīng)有的作用，租賃市場不完善，加之受傳統(tǒng)居住文化的影響，人們的買房欲望比較強(qiáng)烈，使得房屋租賃市場無法實(shí)現(xiàn)對住房購買行為的替代。
三、促進(jìn)我國房地產(chǎn)行業(yè)健康發(fā)展的對策
（一）加強(qiáng)房地產(chǎn)開發(fā)貸款管理
房地產(chǎn)作為資本密集型行業(yè)，單純依靠企業(yè)的自有資金很難滿足企業(yè)的資金需求，銀行信貸是房地產(chǎn)企業(yè)的融資來源。因此，加強(qiáng)房地產(chǎn)開發(fā)貸款管理有利于從融資來源上控制一些企業(yè)盲目涉足房地產(chǎn)業(yè)。嚴(yán)格審查房地產(chǎn)開發(fā)貸款的發(fā)放條件，杜絕向不具備開發(fā)資格的企業(yè)、第一還款來源不足的企業(yè)發(fā)放貸款。在當(dāng)前市場形勢下，各商業(yè)銀行應(yīng)該嚴(yán)格規(guī)范個(gè)人住房貸款的審查程序，加強(qiáng)與房地產(chǎn)登記部門、民政部門的信息共享機(jī)制建設(shè)，防止使用假冒身份等方式騙取住房貸款。通過降低貸款利率、增加貸款金額、延長還款期限等手段，加大對首套房貸款的支持力度。
（二）建立和完善房地產(chǎn)信息系統(tǒng)
要強(qiáng)化賣方信息披露責(zé)任，加強(qiáng)宣傳教育，提高買方分析市場、解讀房地產(chǎn)信息的能力。鼓勵(lì)行業(yè)研究機(jī)構(gòu)定期房地產(chǎn)分析報(bào)告，對房地產(chǎn)行業(yè)的歷史情況、未來趨勢及相關(guān)影響因素進(jìn)行全面細(xì)致的分析，提高公眾對房地產(chǎn)行業(yè)整體的了解程度。制定相應(yīng)的法律法規(guī)，強(qiáng)化房地產(chǎn)行業(yè)的信息披露責(zé)任，增強(qiáng)企業(yè)信息披露的自覺性。
（三）發(fā)揮主管部門的監(jiān)管作用合理平抑房價(jià)
要完善稅收體制改革，優(yōu)化中央和地方在稅種、稅收等方面的分配體系，增強(qiáng)地方政府對平抑房價(jià)工作的積極性。完善地方政府政績考核機(jī)制，避免唯GDP論，將控制房價(jià)上漲幅度作為政績考核的指標(biāo)之一。引導(dǎo)地方政府處理好短期收入和地區(qū)長遠(yuǎn)發(fā)展的關(guān)系，減少乃至杜絕因追求財(cái)政收入而大量批地、權(quán)力尋租等現(xiàn)象的發(fā)生。完善土地出讓制度，規(guī)范土地使用金的收取和使用，建立專門賬戶管理土地出讓金，對收費(fèi)金額、使用途徑等進(jìn)行公示，增強(qiáng)社會公眾對土地出讓金的監(jiān)督。
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一、公允價(jià)值的定義
公允價(jià)值亦稱公允市價(jià)或者公允價(jià)格。熟悉情況的交易雙方在公平交易的條件下所確定的價(jià)格。在會計(jì)實(shí)務(wù)中，通常由相同或相似的市場價(jià)格或資產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)確定。
二、新會計(jì)準(zhǔn)則中為何引進(jìn)公允價(jià)值
2.1公允價(jià)值的引入是新準(zhǔn)則財(cái)務(wù)會計(jì)目標(biāo)變化的結(jié)果
我國新頒布的會計(jì)準(zhǔn)則，從內(nèi)容上發(fā)生了實(shí)質(zhì)性的修訂。從本質(zhì)上來說，新會計(jì)準(zhǔn)則的修訂，實(shí)際上是會計(jì)目標(biāo)的修訂，從過去責(zé)任觀下的可靠性到?jīng)Q策有用觀下相關(guān)性，也就是為了更好地滿足報(bào)表使用者的需要，報(bào)表使用者想了解這項(xiàng)資產(chǎn)現(xiàn)在值多少錢，而不是當(dāng)時(shí)取得的時(shí)候支出多少錢，從而引入了現(xiàn)在的公允價(jià)值，而不是原來簡單的歷史成本。這就是財(cái)務(wù)報(bào)告目標(biāo)的變化而引入公允價(jià)值。
2.2我國會計(jì)向國際趨同邁進(jìn)
近年來，國際會計(jì)準(zhǔn)則及西方發(fā)達(dá)國家會計(jì)準(zhǔn)則紛紛將公允價(jià)值作為重要甚至是首選的計(jì)量屬性加以運(yùn)用，以提高會計(jì)信息的相關(guān)性。從計(jì)量屬性角度看，公允價(jià)值在某種程度上代表著財(cái)務(wù)會計(jì)的發(fā)展方向。因此，其運(yùn)用的范圍和程度也就成了衡量一個(gè)國家或地區(qū)會計(jì)國際化程度的重要標(biāo)志。
我國新的會計(jì)準(zhǔn)則明確地將公允價(jià)值作為會計(jì)計(jì)量屬性之一，并在17個(gè)具體會計(jì)準(zhǔn)則中不同程度地加以運(yùn)用，這表明我國會計(jì)向國際趨同邁出了實(shí)質(zhì)性的一步。公允價(jià)值的廣泛運(yùn)用，意味著我國傳統(tǒng)意義上單一的歷史成本計(jì)量模式被歷史成本、公允價(jià)值等多重計(jì)量屬性并存的計(jì)量模式所取代。
三、公允價(jià)值對我國企業(yè)會計(jì)核算的影響
在新會計(jì)準(zhǔn)則體系中，目前已頒布的38個(gè)具體準(zhǔn)則中，據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，至少在17個(gè)準(zhǔn)則中不同程度地運(yùn)用了公允價(jià)值的計(jì)量屬性，本文僅從公允價(jià)值對金融工具的計(jì)量、投資性房地產(chǎn)，企業(yè)所得稅等方面的影響幾方面加以闡述。
3.1公允價(jià)值對金融工具確認(rèn)和計(jì)量的影響
根據(jù)新會計(jì)準(zhǔn)則規(guī)定，以公允價(jià)值計(jì)量的金融工具主要包括交易性金融資產(chǎn)和金融負(fù)債，對于交易性金融資產(chǎn)，取得時(shí)以成本計(jì)量，期末按照公允價(jià)值對金融資產(chǎn)進(jìn)行后續(xù)計(jì)量，公允價(jià)值變動計(jì)入當(dāng)期損益。按照這一規(guī)定，上市公司進(jìn)行短期股票投資的，將不再采用原先的成本與市價(jià)孰低法計(jì)量，而將純粹采用公允價(jià)值法。根據(jù)以前的會計(jì)準(zhǔn)則，上市公司的證券投資如市價(jià)比成本低，必須計(jì)提減值準(zhǔn)備，但是，如果市價(jià)比成本高，公司并沒有拋出實(shí)現(xiàn)收益，賬面盈利并不能計(jì)入當(dāng)期損益。但按新會計(jì)準(zhǔn)則，賬面盈利就能直接計(jì)入當(dāng)期損益。從而使得這一因?yàn)槭袃r(jià)升高而形成的賬面盈利也能成為凈利潤。
新準(zhǔn)則體現(xiàn)了對公允價(jià)值的謹(jǐn)慎使用原則，這與以公允價(jià)值為主導(dǎo)的國際會計(jì)準(zhǔn)則，還是有一定的差異。新準(zhǔn)則強(qiáng)化了為投資者和社會公眾提供決策有用會計(jì)信息的新理念，實(shí)現(xiàn)了與國際慣例接軌的標(biāo)準(zhǔn)，首次構(gòu)建了比較完整的有機(jī)統(tǒng)一體系，我們更希望看到通過一系列來自行政執(zhí)法、行業(yè)自律、輿論監(jiān)督、群眾參與相結(jié)合的市場監(jiān)督體系的壓力，使會計(jì)準(zhǔn)則能夠發(fā)揮最大效力，讓每個(gè)公司都實(shí)現(xiàn)財(cái)務(wù)健康。
3.2公允價(jià)值對投資性房地產(chǎn)確認(rèn)與計(jì)量的影響
《投資性房地產(chǎn)》提出，在有確鑿證據(jù)表明投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值能夠持續(xù)可靠取得的情況下，可以對投資性房地產(chǎn)采用公允價(jià)值模式進(jìn)行后續(xù)計(jì)量。采用公允價(jià)值模式計(jì)量的，應(yīng)當(dāng)同時(shí)滿足下列條件：
（1）投資性房地產(chǎn)所在地有活躍的房地產(chǎn)交易市場；
（2）企業(yè)能夠從房地產(chǎn)交易市場上取得同類或類似房地產(chǎn)的市場價(jià)格及其他相關(guān)信息。采用公允價(jià)值模式計(jì)量的，由于公允允價(jià)值變動直接計(jì)入當(dāng)期損益，從而不需要對投資性房地產(chǎn)計(jì)提折舊或進(jìn)行攤銷，應(yīng)當(dāng)以資產(chǎn)負(fù)債表日投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值為基礎(chǔ)調(diào)整其賬面價(jià)值，公允價(jià)值與原賬面價(jià)值之間的差額計(jì)入當(dāng)期損益。公允價(jià)值的確定方式為：市場參考價(jià)格，或現(xiàn)金流貼現(xiàn)價(jià)值。
為了防止企業(yè)利用公允價(jià)值變動來調(diào)節(jié)企業(yè)利潤，準(zhǔn)則規(guī)定：對投資性房地產(chǎn)的計(jì)量模式一經(jīng)確定，不得隨意變更。從成本模式轉(zhuǎn)為公允價(jià)值模式，視為會計(jì)政策變更，應(yīng)當(dāng)根據(jù)《會計(jì)政策、會計(jì)估計(jì)變更和差錯(cuò)更正》的相關(guān)規(guī)定進(jìn)行處理。已采用公允價(jià)值模式計(jì)量的
投資性房地產(chǎn)，不得從公允價(jià)值模式轉(zhuǎn)為成本模式。
以前上市公司的投資性房地產(chǎn)都是計(jì)入固定資產(chǎn)，其市值變動并不計(jì)入損益，在報(bào)表中我們無從尋找變動的痕跡。近幾年房地產(chǎn)市場高速膨脹，由此上市公司一旦采用公允價(jià)值法來計(jì)量其早些年購入的投資性房產(chǎn)，必將大大提高其凈資產(chǎn)和當(dāng)期凈利潤，意味著上市公司中的投資性地產(chǎn)溢價(jià)將在賬面上充分體現(xiàn)巨額利潤。未來以公允價(jià)體現(xiàn)的公司賬面凈資產(chǎn)，其參考價(jià)值也大大提高。
與此同時(shí)很多人持保守態(tài)度擔(dān)心公允價(jià)值容易導(dǎo)致利潤操縱，對公允價(jià)值有抵制傾向，但是隨著我國房地產(chǎn)市場的持續(xù)發(fā)展，售房信息的網(wǎng)上公開，相對于其他資產(chǎn)而言，投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值是容易取得的。
3.3公允價(jià)值變動對所得稅的影響
執(zhí)行新會計(jì)準(zhǔn)則后上市公司利潤表里出現(xiàn)了一個(gè)新的會計(jì)科目—公允價(jià)值變動損益。所有公允價(jià)值變動損益都在這個(gè)科目里反映，但上市公司要不要為此繳稅的問題也同時(shí)產(chǎn)生。為此，財(cái)政部和國稅總局專門發(fā)出通知，通知規(guī)定“對在股市和樓市上的投資浮盈暫不計(jì)稅，等盈利落袋即實(shí)際處置時(shí)，再按處置時(shí)的價(jià)款扣除歷史成本后的差額繳納所得稅”。
通知規(guī)定對一些公允價(jià)值變動收益金額巨大的上市公司來說，暫不計(jì)繳所得稅的規(guī)定無疑可以避免短期內(nèi)一筆大的現(xiàn)金流出。如中國人壽2008年上半年公允價(jià)值變動凈收益高達(dá)65億元，按公司當(dāng)前25%的所得稅率計(jì)算，若為這筆浮盈繳稅，賺到的錢還沒落袋就在掏出一大筆現(xiàn)金來。不過，按權(quán)責(zé)發(fā)生制原則，上市公司在確認(rèn)公允價(jià)值變動損益時(shí)，也須相應(yīng)確認(rèn)遞延所得稅負(fù)債。因此，上述規(guī)定也不會對上市公司的凈利潤造成巨大的影響。
為了協(xié)調(diào)執(zhí)行新會計(jì)準(zhǔn)則后會計(jì)與稅收之間的其他政策差異，這份通知還明確規(guī)定，企業(yè)對持有至到期投資、貸款等按照新會計(jì)準(zhǔn)則規(guī)定采用實(shí)際利率法確認(rèn)的利息收入，可計(jì)入當(dāng)期應(yīng)納稅所得額。對于采用實(shí)際利率法確認(rèn)的與金融負(fù)債相關(guān)的利息費(fèi)用，應(yīng)按照現(xiàn)行稅收有關(guān)規(guī)定的條件，未超過同期銀行貸款利率的部分，可在計(jì)算當(dāng)期應(yīng)納稅所得額時(shí)扣除。企業(yè)發(fā)生的借款費(fèi)用，符合會計(jì)準(zhǔn)則規(guī)定的資本化條件的，應(yīng)當(dāng)資本化，計(jì)入相關(guān)資產(chǎn)成本，按稅法規(guī)定計(jì)算的折舊等成本費(fèi)用可在稅前扣除。
四、新會計(jì)準(zhǔn)則中公允價(jià)值確定存在的問題
新會計(jì)準(zhǔn)則中雖然規(guī)定了公允價(jià)值確認(rèn)的三種狀態(tài)；
（1）存在活躍、公開的市場價(jià)格時(shí)，則以該價(jià)格為標(biāo)準(zhǔn)確認(rèn)的價(jià)值作為公允價(jià)值。
（2）不存在活躍、公開的市場價(jià)格時(shí)，則在多方詢價(jià)的基礎(chǔ)上，采用適當(dāng)?shù)墓乐捣椒ɑ蛴少Y產(chǎn)評估等中介機(jī)構(gòu)的評估價(jià)，作為公允價(jià)值。
（3）不存在活躍、公開的市場價(jià)格時(shí)，交易對象也不適宜評估，多方詢價(jià)也存在較大困難的基礎(chǔ)上，可以參考當(dāng)?shù)赝惍a(chǎn)品的市場價(jià)格，作為公允價(jià)值。但是，現(xiàn)實(shí)情況千變?nèi)f化，特別是目前市場條件還不是嚴(yán)格規(guī)范，市場信息并沒有隨處可取。這無疑給部分企業(yè)利用公允價(jià)值人為調(diào)節(jié)利潤有可乘之機(jī)。同時(shí)，也給企業(yè)財(cái)務(wù)人員在實(shí)務(wù)操作中增加了工作的難度。特別是在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，對房地產(chǎn)地產(chǎn)公允價(jià)值的確定，成為房地產(chǎn)后續(xù)計(jì)量是否合理的關(guān)鍵。如果采用香港的做法，即對采用公允價(jià)值進(jìn)行計(jì)量的房地產(chǎn)開發(fā)公司，需要每年聘請獨(dú)立的測量師對房地產(chǎn)的公允價(jià)值進(jìn)行評估，這無疑增加了企業(yè)成本。由于公允價(jià)值變動直接計(jì)入損益，因此對企業(yè)業(yè)績不佳，企業(yè)虧損或連續(xù)虧損的上市公司來說，對調(diào)節(jié)公司利潤打開了方便之門，誤導(dǎo)了投資者的投資方向。
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關(guān)鍵詞：貨幣政策；房地產(chǎn)價(jià)格；影響因素
中圖分類號：F293.3 文獻(xiàn)標(biāo)識碼：A 文章編號：1001-828X（2013）11-000-01
一、引言
我國房地產(chǎn)市場從1998年以來經(jīng)歷了較長時(shí)期的價(jià)格上漲，整體上至今仍未出現(xiàn)較深幅度的價(jià)格下跌。由于我國房地產(chǎn)行業(yè)在國民經(jīng)濟(jì)增長中貢獻(xiàn)率較高，其行業(yè)屬性也決定了它對實(shí)體經(jīng)濟(jì)的影響更加直接。貨幣政策作為宏觀調(diào)控的重要手段之一，它的調(diào)整如何房地產(chǎn)價(jià)格是我們值得深究的問題。
關(guān)于貨幣政策對房地產(chǎn)價(jià)格的影響研究，國內(nèi)大多學(xué)者的研究都是從利率、貨幣供應(yīng)量和銀行信貸角度進(jìn)行分析：戴國強(qiáng)、張建華（2009）認(rèn)為通過利率變動或貨幣供應(yīng)量的變化，貨幣政策可以通過直接和間接機(jī)制影響房地產(chǎn)市場價(jià)格，且對具體傳導(dǎo)機(jī)制進(jìn)行了深入分析。賀建清、鄧宏亮（2011）實(shí)證分析了房地產(chǎn)市場在貨幣政策傳導(dǎo)機(jī)制中的作用，研究結(jié)果表明房地產(chǎn)市場在貨幣政策傳導(dǎo)機(jī)制中發(fā)揮了重要作用，貨幣供應(yīng)量M1、M2是房地產(chǎn)價(jià)格指數(shù)變化的Granger原因。單克強(qiáng)（2012 ）研究結(jié)果表明我國貨幣增長與房價(jià)上漲之間存在著顯著的雙向因果關(guān)系， 與前面的研究角度不同的是，薛磊（2006）采用實(shí)證分析的方法從信貸資金角度進(jìn)行分析，實(shí)證結(jié)果顯示銀行信貸與房地產(chǎn)價(jià)格之間存著這顯著的正向關(guān)系，即銀行信貸的減少會抑制房地產(chǎn)價(jià)格的上漲。
二、貨幣政策對房地產(chǎn)價(jià)格影響因素分析
從以上對國內(nèi)相關(guān)的研究進(jìn)行總結(jié)的過程中，我們可以看到大多數(shù)學(xué)者在有關(guān)貨幣政策對房地產(chǎn)價(jià)格的研究中，主要考慮的貨幣政策因素包括：貨幣供應(yīng)量，利率及銀行信貸量，下面我就這幾個(gè)方面具體分析。
（一）貨幣供應(yīng)量對房地產(chǎn)價(jià)格的影響。貨幣供應(yīng)量的多少關(guān)乎社會資金面的寬松與否。貨幣供應(yīng)量的增加會使房地產(chǎn)市場活躍，房地產(chǎn)價(jià)格上漲，因此貨幣供應(yīng)量與房地產(chǎn)價(jià)格是正相關(guān)關(guān)系的，貨幣供應(yīng)量的增多，促使更多的投資資金要尋找更多的投資渠道，資本追逐利潤的本性促使房地產(chǎn)市場活躍，如果投機(jī)過熱，可能會導(dǎo)致房地產(chǎn)價(jià)格泡沫的生成，這樣發(fā)展下去將會給經(jīng)濟(jì)帶來嚴(yán)重的災(zāi)難。
（二）利率對房地產(chǎn)價(jià)格的影響。利率是貨幣政策中的重要手段，利率對房地產(chǎn)價(jià)格最直接的影響是房貸資本。利率是從供需兩方面對房地產(chǎn)價(jià)格產(chǎn)生影響，下面從這兩方面進(jìn)行具體分析。
首先從供給方面看，利率的高低決定這開發(fā)商的融資成本。利率升高時(shí)，開發(fā)商的融資成本增加，，為此開發(fā)商將會減少房地產(chǎn)的投資開發(fā)規(guī)模，使得房地產(chǎn)供應(yīng)量下降，房地產(chǎn)價(jià)格上漲。因此，從供給方面看，利率與房地產(chǎn)價(jià)格變化呈正向關(guān)系。其次從需求方面看，我們從投資需求和消費(fèi)需求兩方面進(jìn)行分析。 對投資需求來說，利率的上漲，投資者的貸款成本上升，可貸資金減少，還款壓力增大，可獲利空間減少，在這種情況下，投資者必然會減少其投資需求。另外，利率的持續(xù)上升會使公眾產(chǎn)生房價(jià)將下跌的預(yù)期，致使房地產(chǎn)的投資需求降價(jià)，因此，投資需求與利率呈負(fù)相關(guān)關(guān)系。消費(fèi)需求來看，其中存在著收入效應(yīng)和替代效應(yīng)。利率的變動對兩個(gè)效應(yīng)都存在著影響。就目前形勢而言，房地產(chǎn)的價(jià)格遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于普通居民的收入，替代效應(yīng)的影響要遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于收入效應(yīng)產(chǎn)生的影響，因此，房地產(chǎn)的消費(fèi)需求往往與利率呈負(fù)相關(guān)關(guān)系。
綜上所述，利率是同時(shí)從供需兩方面影響著房地產(chǎn)價(jià)格的，并且利率對房地產(chǎn)的需求影響要比對房地產(chǎn)的供給影響更加明顯，因此利率的變化與房地產(chǎn)價(jià)格變化是呈反比關(guān)系的。
（三）信貸對房地產(chǎn)價(jià)格的影響。銀行信貸資金主要是通過多種流動性效應(yīng)影響房地產(chǎn)的供求，進(jìn)而影響房地產(chǎn)價(jià)格。銀行信貸資金主要通過以下四個(gè)渠道影響房地產(chǎn)價(jià)格：（1）向房地產(chǎn)開發(fā)商發(fā)放開發(fā)建設(shè)貸款（2）向居民發(fā)放購房貸款；（3）銀行自身持有的房地產(chǎn)資產(chǎn)；（4）以房地產(chǎn)為抵押品的抵押貸款。從我國的實(shí)際情況看來，向房地產(chǎn)開發(fā)商發(fā)放開發(fā)建設(shè)貸款和向居民發(fā)放購房貸款是銀行信貸資金流向房地產(chǎn)的主要渠道，從而推動房地產(chǎn)價(jià)格的上漲。
銀行信貸資金是房地產(chǎn)市場上供需雙方的主要資金來源。在銀行實(shí)行寬松的房貸政策時(shí)，對購房者來說，居民的住房貸款的可得性增加，會促使房地產(chǎn)需求的增加，從而促進(jìn)房地產(chǎn)價(jià)格的上漲；對于房地產(chǎn)開發(fā)商來說，房地產(chǎn)開發(fā)貸款的增加會使房地產(chǎn)開發(fā)商擴(kuò)大投資開發(fā)規(guī)模，從理論上而言，這會使房地產(chǎn)的供給增加，但房地產(chǎn)商品的供給彈性小，因此在短期內(nèi)，銀行信貸的增加并不能有效的增加房地產(chǎn)商品的供給，相反的是，房地產(chǎn)開發(fā)商在擁有更多貸款的情況下，他們會選擇以高價(jià)拿地進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)，這會導(dǎo)致房地產(chǎn)開發(fā)成本的增加，使得房地產(chǎn)價(jià)格上漲；另外，在資金充足的情況下，房地產(chǎn)開發(fā)商更傾向于開發(fā)建設(shè)高檔房，這會使得房地產(chǎn)產(chǎn)品供需不合理，使得房地產(chǎn)價(jià)格上漲。從長期來看，在房地產(chǎn)商認(rèn)為有利可圖時(shí)，總體看來他們會逐漸開發(fā)新的房地產(chǎn)，隨著新一批房地產(chǎn)項(xiàng)目的完工，房地產(chǎn)價(jià)格開始會有逐漸下降的趨勢。
三、小結(jié)
從以上分析的可知，貨幣政策中的貨幣供應(yīng)量、利率和銀行信貸均對房地產(chǎn)價(jià)格有著正向或方向的影響，而在我們現(xiàn)行的貨幣政策中更多的依賴于利率單一工具，這使得調(diào)控的效果有所下降的，因此我國在制定貨幣政策時(shí)，應(yīng)該調(diào)動一切可支配的工具，協(xié)調(diào)配合一起對我國的經(jīng)濟(jì)進(jìn)行宏觀調(diào)控。
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[2]賀建清，鄧宏亮.房地產(chǎn)市場在貨幣政策傳導(dǎo)機(jī)制中的作用研究.區(qū)域金融研究，2011（1）：24-28.
一、金融資產(chǎn)排序的優(yōu)化
“中級財(cái)務(wù)會計(jì)”課程所涉及的金融資產(chǎn)種類較多，在教材中除各項(xiàng)貨幣資金、應(yīng)收項(xiàng)目外，單獨(dú)作為一章講解的金融資產(chǎn)包括交易性金融資產(chǎn)和可供出售金融資產(chǎn)，而把另一類金融資產(chǎn)即持有至到期投資與長期股權(quán)投資作為一章放在金融資產(chǎn)后一章進(jìn)行講解。這樣的排序方式主要是考慮到資產(chǎn)的流動性，按交易性金融資產(chǎn)、可供出售金融資產(chǎn)、持有至到期投資進(jìn)行編排。可供出售金融資產(chǎn)涉及權(quán)益性工具與債權(quán)性工具兩類，其中債權(quán)性工具的核算方法與持有至到期投資比較接近。可供出售權(quán)益性金融資產(chǎn)初始投資的計(jì)算與處理、持有期間各資產(chǎn)負(fù)債表日采用實(shí)際利率法計(jì)算投資收益及溢折價(jià)的攤銷與持有至到期投資的核算完全一致，所不同的是可供出售金融資產(chǎn)要求按公允價(jià)值計(jì)量，所以期末應(yīng)該對公允價(jià)值變動進(jìn)行計(jì)量與會計(jì)處理。這部分內(nèi)容是課程的難點(diǎn)，學(xué)生在學(xué)習(xí)時(shí)有一定的難度。如果按課本的順序進(jìn)行講解，涉及到可供出售金融資產(chǎn)時(shí)要同時(shí)學(xué)習(xí)債權(quán)性工具的處理，又要涉及股權(quán)性工具的處理，難度就會更大，掌握起來就比較困難了。但把持有至到期投資提至可供出售金融資產(chǎn)之前進(jìn)行學(xué)習(xí)，在持有至到期投資中全面、細(xì)致地學(xué)習(xí)實(shí)際利率法，由于僅涉及債券的處理內(nèi)容，就相對容易掌握了。有了持有至到期投資會計(jì)處理的基礎(chǔ)，再學(xué)習(xí)可供出售金融資產(chǎn)，就比較容易了。當(dāng)然，如果這樣處理，那么在講解之前應(yīng)該明確說明此類資產(chǎn)流動性的強(qiáng)弱。
二、應(yīng)收賬款與應(yīng)收票據(jù)應(yīng)收
賬款與應(yīng)收票據(jù)都屬于應(yīng)收項(xiàng)目，兩者均要求以真實(shí)的商品交易為基礎(chǔ)才能確認(rèn)。在“中級財(cái)務(wù)會計(jì)”中，按應(yīng)收票據(jù)、應(yīng)收賬款排序。對于兩項(xiàng)流動資產(chǎn)的安排，可以把應(yīng)收票據(jù)理解為是在商業(yè)信用的基礎(chǔ)上，通過簽發(fā)、承兌票據(jù)進(jìn)行信用的加強(qiáng)。在講完應(yīng)收賬款后，提出“為了加快應(yīng)收賬款的回收、減少資金占用及機(jī)會成本、降低壞賬率”，要求債務(wù)人承兌票據(jù)，從而引出應(yīng)收票據(jù)。這樣的安排邏輯性更強(qiáng)，且應(yīng)收賬款的會計(jì)處理為應(yīng)收票據(jù)的學(xué)習(xí)奠定了良好的基礎(chǔ)。同時(shí)，筆者認(rèn)為僅憑應(yīng)收票據(jù)有明確到期日來判斷其流動性超過應(yīng)收賬款不盡合理。我國的商業(yè)匯票期限最長為六個(gè)月，屬于流動資產(chǎn)中流動性較強(qiáng)的資產(chǎn)。而提供了期限小于六個(gè)月信用期的應(yīng)收賬款，或者沒有信用期限的應(yīng)收賬款，其流動性更強(qiáng)。與應(yīng)收票據(jù)、應(yīng)收賬款相對應(yīng)的應(yīng)付票據(jù)、應(yīng)付賬款也可以按照這種思路進(jìn)行思考，在講解流動負(fù)債時(shí)，先講解應(yīng)付賬款，再講解應(yīng)付票據(jù)。
三、存貨內(nèi)容適當(dāng)擴(kuò)充“中級財(cái)務(wù)會計(jì)”課程
對存貨項(xiàng)目進(jìn)行了細(xì)致的講解，包括存貨的初始計(jì)量、計(jì)價(jià)、主要存貨的會計(jì)核算、后續(xù)計(jì)量(期末計(jì)價(jià)，存貨減值的核算)、清查盤點(diǎn)等內(nèi)容。存貨初始計(jì)量的一個(gè)重要指標(biāo)是存貨的計(jì)價(jià)，包括存貨收入的計(jì)價(jià)與發(fā)出的計(jì)價(jià)，存貨發(fā)出的計(jì)價(jià)等于存貨發(fā)出的數(shù)量與發(fā)出單價(jià)的乘積。這里的發(fā)出單價(jià)可以是計(jì)劃成本，也可以是按某一種方法計(jì)算的實(shí)際成本。關(guān)于發(fā)出單價(jià)的確定，教材一般都進(jìn)行了較為詳細(xì)的闡述，但對存貨數(shù)量的確定基本上沒有涉及。雖然在“基礎(chǔ)會計(jì)學(xué)”中對確定存貨數(shù)量的實(shí)地盤存制與永續(xù)盤存制兩種方法都有內(nèi)容安排，但“中級財(cái)務(wù)會計(jì)”作為一個(gè)完整的課程體系，也應(yīng)當(dāng)適當(dāng)?shù)貙@兩種方法進(jìn)行簡單的講解。
四、投資性房地產(chǎn)的反映
投資性房地產(chǎn)是我國2006版會計(jì)準(zhǔn)則新命名的一項(xiàng)資產(chǎn)，是投資者持有的為賺取租金或資本增值，或者兩者兼有的房地產(chǎn)。在“中級財(cái)務(wù)會計(jì)”教材中，把投資性房地產(chǎn)與無形資產(chǎn)合并為一章，放在資產(chǎn)的最后一項(xiàng)。若完全按照資產(chǎn)的流動性來考慮的話，說明該資產(chǎn)的流動性是最差的。教材編者這樣安排，主要是考慮投資性房地產(chǎn)包括已出租的建筑物、已出租的土地使用權(quán)、持有并準(zhǔn)備增值后轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)等，從范圍來看主要包括因特種目的而持有的固定資產(chǎn)與無形資產(chǎn)，所以放在資產(chǎn)的最后一項(xiàng)。但投資性房地產(chǎn)的定義明確了該資產(chǎn)的屬性就是投資，是會計(jì)主體為了獲取租金或資產(chǎn)保值增值而投資的一項(xiàng)資產(chǎn)。既然投資性房地產(chǎn)的性質(zhì)屬于投資，屬于長期投資，那么其與長期股權(quán)投資在性質(zhì)上是相近的，且比作用于企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營過程的固定資產(chǎn)、無形資產(chǎn)的變現(xiàn)能力強(qiáng)，所以投資性房地產(chǎn)的會計(jì)核算應(yīng)該在長期股權(quán)投資之后，固定資產(chǎn)、無形資產(chǎn)之前，這樣更能體現(xiàn)其投資的基本屬性，也符合其流動性的劃分。
五、借款費(fèi)用資本化問題
非流動負(fù)債比流動負(fù)債金額大、期限長，一般都是由于某一特殊用途或目的而發(fā)生的。無論是向銀行獲得的長期借款、在證券市場上發(fā)行債券產(chǎn)生的應(yīng)付債券，還是長期應(yīng)付款，都存在借款費(fèi)用資本化的共性問題。教材把非流動負(fù)債借款費(fèi)用資本化的處理放在該章的最后一節(jié)似有不妥，筆者認(rèn)為共性的內(nèi)容應(yīng)放在本部分的前面講解(本章第二節(jié))，為長期借款、應(yīng)付債券和長期應(yīng)付款教學(xué)的順利進(jìn)行奠定基礎(chǔ)。在教學(xué)中，通過對以上內(nèi)容的調(diào)整，教學(xué)效率更高，教學(xué)邏輯性更強(qiáng)，教學(xué)效果更好。重要的是，對培養(yǎng)學(xué)生的會計(jì)思維更有作用。
作者：葉宏單位：玉溪師范學(xué)院
中國內(nèi)地的房地產(chǎn)之所以被人詬病，無非是因?yàn)闃鞘械奶摶鸷头颗牟环蓿幌愀鄯康禺a(chǎn)受到矚目，也逃不開逼人跳樓的“泡沫”和頻繁波動的房價(jià)。但這幾個(gè)關(guān)鍵詞在2月底已經(jīng)變得不再重要，當(dāng)荷蘭銀行的中國區(qū)執(zhí)行總裁王潔鳳宣布將在香港進(jìn)行亞洲的第一宗房地產(chǎn)掉期交易時(shí)，所有人都意識到，中國終于成為房地產(chǎn)衍生產(chǎn)品市場的下一個(gè)圈地所在。
做空房地產(chǎn)的實(shí)驗(yàn)田
對于非股民和非基民，堅(jiān)持和金融世界保持距離的普通人而言，掉期交易顯然只是個(gè)陌生的詞匯，但當(dāng)它和房地產(chǎn)密不可分，你就必須對它保持關(guān)注。作為交易雙方約定在未來某一時(shí)期相互交換某種資產(chǎn)的交易形式，它通常出現(xiàn)在貨幣市場和期貨市場，但現(xiàn)在，英國人更喜歡把這一商業(yè)模式運(yùn)用到房地產(chǎn)上面，2006年的成交額是令人咋舌的40億英鎊。
房地產(chǎn)市場的缺乏流動性無疑是讓掉期交易能夠輕易進(jìn)入的前提，一筆金額龐大的交易往往需要耗時(shí)數(shù)月甚至一年，不管在膨脹的房價(jià)面前人們?nèi)绾慰创康禺a(chǎn)的暴利，都不得不承認(rèn)，銷售費(fèi)用會占去整個(gè)項(xiàng)目資金的6％―10％。荷蘭銀行房地產(chǎn)衍生產(chǎn)品部門助理主管菲律普?柳比奇認(rèn)為，掉期交易的靈活性正是房地產(chǎn)業(yè)所急需的，房地產(chǎn)開發(fā)商和購房者乃至各種贊助基金可以借此擺脫各種煩雜的費(fèi)用，最大限度地節(jié)省成本。在執(zhí)行掉期合約過程中，只要房產(chǎn)價(jià)格的差額由一方支付到另一方，無需任何實(shí)際商品的交割和各種復(fù)雜的實(shí)物交易，就能增加或減少它們的實(shí)際房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)。
對于那些房價(jià)高企的國家，房地產(chǎn)衍生品有可能起到緩沖的作用，因?yàn)榻灰壮杀镜墓?jié)約，面向普通人的售價(jià)也會下調(diào)，當(dāng)然，這個(gè)美好的愿景是建立在開發(fā)商的誠信之下。
這種全新的交易方式已經(jīng)讓來自金融界和房地產(chǎn)業(yè)界的人鼓噪不已，它在業(yè)內(nèi)顯然更受歡迎和關(guān)注。柳比奇說：“因?yàn)榈羝诮灰椎某霈F(xiàn)，房地產(chǎn)從來沒有和金融變得如此之近，你可以說房子不僅僅只有不動產(chǎn)的屬性，它變得更像期貨或是證券，一個(gè)項(xiàng)目的開發(fā)和大宗交易已經(jīng)變成金融行為，它是房地產(chǎn)業(yè)最好的衍生產(chǎn)品。”
而僅僅數(shù)年前，房地產(chǎn)衍生品還只是存在于理論上。但研究機(jī)構(gòu)Investment Property Databank公布的數(shù)據(jù)顯示，從2006年9月至12月，房地產(chǎn)衍生品市場已開始迅速發(fā)展：在兩年前市場剛剛形成的英國，迄今已達(dá)成逾300筆此類交易，價(jià)值近jO億英鎊。美國和歐洲大陸也已達(dá)成了大量此類交易，這一數(shù)量還將繼續(xù)上升。
香港能否玩得起?
2月27日，荷蘭銀行(ABN Amro)和新鴻基金融(sun Hung Kai Financial)宣布，雙方以香港住宅市場價(jià)格為基礎(chǔ)，進(jìn)行了一筆“房地產(chǎn)掉期”交易，這是亞洲首筆此類交易。隨著香港此筆掉期交易的完成，已經(jīng)有人在熱盼澳大利亞可能會出現(xiàn)類似交易，而未來6個(gè)月同樣的情況將出現(xiàn)在新加坡，今年年底前，日本和韓國也將出現(xiàn)類似的交易。王潔鳳表示，這意味著幾個(gè)月后，投資者可能只需撥打一個(gè)電話，就可以“買進(jìn)”悉尼的一間辦公室，“賣出”倫敦的一家零售商店，或是在香港“買進(jìn)”一處住宅地產(chǎn)，他們都只須支付合約期內(nèi)的差價(jià)，而不用實(shí)實(shí)在在地掏自己的腰包去擁有一處房產(chǎn)。這將標(biāo)志著房地產(chǎn)行業(yè)一個(gè)引人注目的轉(zhuǎn)折點(diǎn)。王潔鳳樂觀地認(rèn)為，該行業(yè)可能很快將成為一個(gè)令人興奮的新金融創(chuàng)新領(lǐng)域，不僅是在香港，也是在全球。盡管和英國近50億英鎊的成交額相比，香港的這筆交易價(jià)值不到1億港幣，稍顯微薄，但它對很多人而言卻意義非凡，除了那些實(shí)力雄厚的銀行和大型企業(yè)，也包括那些錢多到不知如何是好的個(gè)人炒房者。
房地產(chǎn)衍生品受到歡迎的原因在于，實(shí)際上，它允許投資者在實(shí)際不擁有房地產(chǎn)的情況下，覬覦或投機(jī)某個(gè)房地產(chǎn)領(lǐng)域，你肯定要承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)，但也有望得到巨大回報(bào)。相比而言，名噪中國的溫州炒房團(tuán)會悲觀地發(fā)現(xiàn)，他們的炒樓行為已經(jīng)滯后，必須要實(shí)際買樓之后才能進(jìn)行，并且還在不斷受到政策調(diào)控的壓制，而野心更大的香港人已經(jīng)學(xué)會像玩金融那樣玩轉(zhuǎn)房地產(chǎn)。但起碼到現(xiàn)在，誰都不能保證精于鉆研的溫州人不會在短時(shí)間內(nèi)掌握這套方法。掉期交易的另一個(gè)巨大優(yōu)勢是時(shí)間，房地產(chǎn)的實(shí)物交易需要至少耗費(fèi)數(shù)周時(shí)間，而一旦流動性形成，房地產(chǎn)衍生品交易可能僅需要幾分鐘時(shí)間。
新鴻基金融財(cái)富管理、資本市場和經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)行政總裁約瑟夫表示：“香港房地產(chǎn)市場非常活躍，人們能夠迅速適應(yīng)新的金融工具。因此，這種產(chǎn)品將有著巨大的增長潛力。”但這種潛力可能只是一廂情愿，房地產(chǎn)衍生品市場之所以在一些國家起步緩慢，原因之一在于，基礎(chǔ)數(shù)據(jù)必須十分穩(wěn)健，比如就像英國那樣，而歷經(jīng)過“泡沫”并且至今樓價(jià)仍然波動不平的香港樓市是否具備這種基礎(chǔ)，一直是各方爭議的話題。有一點(diǎn)值得注意的是，荷蘭銀行和新鴻基金的交易準(zhǔn)備過程耗去了14個(gè)月，這還不包括HKU-HRPI住宅指數(shù)的開發(fā)時(shí)間。
盡管不是所有人都相信住宅指數(shù)，但它是房地產(chǎn)衍生品誕生的首要前提，GFI Colliers房地產(chǎn)衍生品主管斯蒂芬?摩爾表示，他的公司正與新加坡國立大學(xué)合作，為新加坡住宅市場開發(fā)住宅指數(shù)。而在2月16日，澳大利亞已經(jīng)率先推出了住宅指數(shù)，商業(yè)指數(shù)預(yù)計(jì)將在4月推出。GFI Colliers是香港此筆掉期交易的交易商之間的經(jīng)紀(jì)公司，斯蒂芬?摩爾對香港能否繼續(xù)下一筆交易并不敢斷言：“在亞太地區(qū)開發(fā)此類產(chǎn)品的主要問題在于，具備開發(fā)可靠且穩(wěn)健指數(shù)所需的高透明度的國家和地區(qū)為數(shù)極少……然而，如果沒有適當(dāng)?shù)闹笖?shù)，就不可能建立衍生品市場。我們愿意相信香港大學(xué)提供的數(shù)據(jù)，但還是有很多疑問需要解答。
中國內(nèi)地能否建立房地產(chǎn)衍生品市場?
盡管現(xiàn)在沒有數(shù)據(jù)可以說明中國房地產(chǎn)衍生品市場的規(guī)模，但荷蘭銀行(香港)的亞太區(qū)衍生產(chǎn)品市場負(fù)責(zé)人麥克 威廉姆估計(jì)，目前中國衍生品市場一年可獲得的收入為j億美元，而且這一市場潛力仍在增長。巨大的市場空白，為房地產(chǎn)業(yè)在衍生品市場的積極作為提供了廣闊的空間。隨著中國準(zhǔn)備在2007年開放銀行業(yè)市場，中國正在成為全球房地產(chǎn)衍生品市場的焦點(diǎn)。
中國早就取代美國和日本，成為全球房地產(chǎn)市場最活躍的國家，但衍生品市場一直處于空白區(qū)。全橙地產(chǎn)增值服務(wù)(中國)有限公司首席合伙人朱凌波在接受采訪時(shí)認(rèn)為政策的層面并沒有太多問題，真正的難題在于中國金融市場的歷史太短，很多東西還沒有做到完全開化。“歐美等國家的金融市場經(jīng)過100多年的開放，已形成一個(gè)很成熟的市場，房地產(chǎn)衍生品市場已形成了包括基金、債券、資產(chǎn)證券化、信托和一些更細(xì)分化、多元化的產(chǎn)品。而國內(nèi)房地產(chǎn)衍生品從現(xiàn)狀上來說，主要是房地產(chǎn)的二級市場、證券類、債券類的衍生品及上市公司等脫離資產(chǎn)主體的產(chǎn)品。其他的房地產(chǎn)衍生品或沒形成市場，或者不能進(jìn)入主渠道。”
案例分析
以往研究文獻(xiàn)表明,避免虧損和避免業(yè)績下降是公司進(jìn)行盈余管理的普遍動機(jī),同時(shí),由于特殊的退市制度規(guī)定,避免被退市已成為上市公司進(jìn)行盈余管理的動機(jī)之一。下面將以在上海證券交易所和深圳證券交易所上市的A股公司為例,研究一些上市公司如何利用投資性房地產(chǎn)進(jìn)行盈余管理,以達(dá)到避免虧損、業(yè)績下滑或被退市的目的。
為避免被退市改變后續(xù)計(jì)量模式。海南航空是一家以航空運(yùn)輸為主營業(yè)務(wù)的上市公司,該公司2007~2013年間與投資性房地產(chǎn)相關(guān)的年報(bào)數(shù)據(jù)如表3所示。公司2008年凈利潤-1588405000元,處于虧損狀態(tài),根據(jù)上交所和深交所的規(guī)定,如果2009年繼續(xù)虧損,那么公司股票交易將被實(shí)行退市風(fēng)險(xiǎn)警示,這不僅會導(dǎo)致公司股價(jià)下跌,而且會引起監(jiān)管部門的更多關(guān)注,對公司未來發(fā)展極為不利。因此,2009年海南航空有通過進(jìn)行盈余管理避免虧損的強(qiáng)烈動機(jī)。2009年12月14日,海南航空召開董事會,審議并通過變更投資性房地產(chǎn)后續(xù)計(jì)量模式的決議,決定投資性房地產(chǎn)后續(xù)計(jì)量由成本模式改為公允價(jià)值模式,同時(shí),將當(dāng)年在建工程和自用房地產(chǎn)轉(zhuǎn)為投資性房地產(chǎn),使其持有的投資性房地產(chǎn)比原來增長28倍(4941854÷168701)。后續(xù)計(jì)量模式改變后,2009年投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值變動給海南航空帶來的收益為597743000元,是公司利潤總額的1.23倍,如果公司沒有在2009年底改變投資性房地產(chǎn)的后續(xù)計(jì)量模式,那么即使當(dāng)年增加持有的投資性房地產(chǎn),對公司當(dāng)年凈利潤的影響也較小,2009年的利潤將變?yōu)樨?fù)數(shù),公司將處于虧損狀態(tài)。可見,海南航空于2009年通過改變投資性房地產(chǎn)后續(xù)計(jì)量模式,實(shí)現(xiàn)了扭虧為盈的目的。
為避免業(yè)績下滑增加投資性房地產(chǎn)。是一家以房地產(chǎn)開發(fā)與銷售為主營業(yè)務(wù)的上市公司,該公司2007~2013年間與投資性房地產(chǎn)相關(guān)的年報(bào)數(shù)據(jù)如表4所示。從表4可以看出,金融街2007~2013年每年的利潤呈穩(wěn)定增長態(tài)勢。投資性房地產(chǎn)占公司資產(chǎn)規(guī)模總額的比例不大,但是卻為公司利潤平滑起到了重要作用。2008年3月17日,在金融街董事會審計(jì)委員會會議上審議通過了公司對投資性房地產(chǎn)采用公允價(jià)值記賬的議案,該議案從2008年1月1日開始執(zhí)行。從公司公布的2009年度年報(bào)的數(shù)據(jù)可知,公司將當(dāng)年存貨轉(zhuǎn)為投資性房地產(chǎn)采用公允價(jià)值計(jì)量后,投資性房地產(chǎn)增值一倍多,帶來的凈收益為778431569元,占公司當(dāng)年利潤總額的40.60%,如果公司沒有這筆收益,那么公司2009年的利潤總額將變?yōu)?140697959元(1917461255-776763296),比2008年下降19.50%。從公司2013年的數(shù)據(jù)來看,公司當(dāng)年增加了將近50%的投資性房地產(chǎn),2009年因?yàn)橥顿Y性房地產(chǎn)公允價(jià)值變動帶來的收益為1111427127元,占公司當(dāng)年利潤總額的38.63%,而扣除這筆收益后,公司2009年的利潤總額將變?yōu)?765558966元(2876986093-1111427127),比2008年度下降30.23%。由以上分析可以看出,投資性房地產(chǎn)對金融街凈利潤的穩(wěn)定增長起到了非常重要的作用。
為避免虧損減少投資性房地產(chǎn)。車城是一家多元化經(jīng)營的股份有限公司,其2007年至2013年與投資性房地產(chǎn)相關(guān)的數(shù)據(jù)如表5所示。從表5可知,投資性房地產(chǎn)是金宇車城資產(chǎn)的重要組成部分,尤其自2008年開始,投資性房地產(chǎn)占公司資產(chǎn)總額的25%以上,同時(shí),2008年10月22日監(jiān)事會會議審議通過變更投資性房地產(chǎn)后續(xù)計(jì)量模式的議案,由成本模式改為公允價(jià)值模式,這一改變使得公司當(dāng)年由于投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值變動帶來的損失為3335500元,但2008年公司的盈利狀況良好,因此當(dāng)年的凈利潤為正。2009年,投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值帶來的收益為21175965元,為當(dāng)年利潤總額的兩倍,由此可以懷疑,金宇車城存在利用投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值變動平滑利潤的動機(jī),否則,2009年投資性房地產(chǎn)如果按照成本計(jì)量,那么當(dāng)年凈利潤將為負(fù)。進(jìn)一步分析發(fā)現(xiàn),2013年下半年開始,公司持有投資性房地產(chǎn)價(jià)格普遍下跌,為了降低投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值變動損失對當(dāng)年凈利潤的不利影響,公司于2013年將近一半的投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)入開發(fā)成本作為公司存貨,同時(shí)將收取的資金占用費(fèi)轉(zhuǎn)為非經(jīng)常性損益,使得企業(yè)的利潤由虧損轉(zhuǎn)為盈利。由此,通過增加或減少投資性房地產(chǎn),公司達(dá)到了平滑利潤、避免虧損的目的。
政策建議
修訂投資性房地產(chǎn)會計(jì)準(zhǔn)則。投資性房地產(chǎn)與自用房地產(chǎn)之間的轉(zhuǎn)換以及對后續(xù)計(jì)量模式的選擇,盡管并不影響公司擁有房地產(chǎn)的真實(shí)價(jià)值,但卻影響損益確認(rèn)的時(shí)間,從而對公司財(cái)務(wù)報(bào)告盈余的大小產(chǎn)生一定的影響,并影響投資者的決策。因此有必要重新修訂投資性房地產(chǎn)會計(jì)準(zhǔn)則中相關(guān)條款,以減少公司調(diào)節(jié)利潤的空間。具體建議如下:首先,限制兩次轉(zhuǎn)換的時(shí)間間隔,制定更加嚴(yán)格的轉(zhuǎn)換條件。由案例分析可知,投資性房地產(chǎn)與自用房地產(chǎn)之間的轉(zhuǎn)換已成為上市公司調(diào)節(jié)利潤的一個(gè)工具,甚至有些公司為了調(diào)節(jié)利潤,不惜頻繁地在二者之間進(jìn)行轉(zhuǎn)換,如金宇車城就是如此做的。因此,為了降低上市公司通過頻繁地進(jìn)行投資性房地產(chǎn)與自用房地產(chǎn)之間的轉(zhuǎn)換調(diào)節(jié)利潤,有必要限制兩次轉(zhuǎn)換的時(shí)間間隔,同時(shí)規(guī)定更加嚴(yán)格的轉(zhuǎn)換條件。其次,對公允價(jià)值的選擇制定更加嚴(yán)格的約束條件。從案例分析可知,通過在房地產(chǎn)景氣時(shí)期將投資性房地產(chǎn)后續(xù)計(jì)量從成本模式改為公允價(jià)值模式,可以實(shí)現(xiàn)公司增加利潤的目標(biāo)。盡管目前會計(jì)準(zhǔn)則不允許從公允價(jià)值模式變更為成本模式,但是,有些公司如海南航空先是將投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)為自用房地產(chǎn),然后再轉(zhuǎn)為成本模式進(jìn)行后續(xù)計(jì)量的投資性房地產(chǎn),可見,將投資性房地產(chǎn)從公允價(jià)值模式變更為成本模式并非難事。為了降低通過改變后續(xù)計(jì)量模式進(jìn)行盈余管理的機(jī)會,需對公允價(jià)值模式制定更加嚴(yán)格的適用條件。
聘用專業(yè)人士評估投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值。隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展,歷史成本已經(jīng)越來越難以反映資產(chǎn)的真實(shí)價(jià)值,公允價(jià)值作為重要的計(jì)量屬性越來越多地被引入資產(chǎn)負(fù)債表項(xiàng)目的計(jì)價(jià)中,公允價(jià)值在增加披露信息相關(guān)性的同時(shí),很容易喪失可靠性,給上市公司進(jìn)行盈余管理提供機(jī)會。從本文案例分析部分可以看出,投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值的確定,對上市公司尤其是持有投資性房地產(chǎn)較多的公司利潤有很大影響。因此,如何確定公允價(jià)值將成為關(guān)鍵。鑒于房地產(chǎn)的價(jià)格受地理位置、房屋朝向、樓層等多種因素的影響,市場上很難找到同類商品的價(jià)格,因此,為了避免上市公司人為操縱公允價(jià)值以達(dá)到盈余管理的目的,有必要聘請資產(chǎn)評估師等專業(yè)人士利用專業(yè)知識對公司年末的投資性房地產(chǎn)做出評估,作為其期末計(jì)價(jià)的公允價(jià)值。
加強(qiáng)對投資性房地產(chǎn)信息披露的監(jiān)管。為了保證上市公司提供高質(zhì)量的會計(jì)信息,必須加強(qiáng)對上市公司信息披露的監(jiān)管。以往的經(jīng)驗(yàn)告訴我們,缺乏有效的監(jiān)管機(jī)制,即便再科學(xué)的規(guī)則也無法得到有效執(zhí)行,因此,必須加強(qiáng)對投資性房地產(chǎn)信息披露的監(jiān)管。《深圳證券交易所股票上市規(guī)則》及《上海證券交易所股票上市規(guī)則》規(guī)定,當(dāng)上市公司連續(xù)兩年虧損時(shí),對其股票交易實(shí)行退市風(fēng)險(xiǎn)警示,但是虧損的定義是以最近兩年年度報(bào)告披露的當(dāng)年經(jīng)審計(jì)凈利潤為依據(jù)的,因此上市公司可以通過對投資性房地產(chǎn)的操縱,達(dá)到盈余管理的目的,以避免退市風(fēng)險(xiǎn)警示。由案例分析可以得到這樣的啟示:一些上市公司為了通過投資性房地產(chǎn)達(dá)到調(diào)節(jié)利潤的目標(biāo),總是想方設(shè)法改變投資性房地產(chǎn)的數(shù)量,混淆自用房地產(chǎn)與投資性房地產(chǎn)的界限,或者變更投資性房地產(chǎn)后續(xù)計(jì)量模式,因此監(jiān)管人員應(yīng)特別關(guān)注有以下情況的公司:①投資性房地產(chǎn)占資產(chǎn)的比重大的公司;②當(dāng)年變更投資性房地產(chǎn)后續(xù)計(jì)量模式的公司;③當(dāng)年新增投資性房地產(chǎn)較多的公司;④當(dāng)年將投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)為自用房地產(chǎn)或存貨數(shù)額較大的公司。
[關(guān)鍵詞]公允價(jià)值；計(jì)量屬性；財(cái)務(wù)信息；會計(jì)舞弊
一、前言
FASB在《國際會計(jì)準(zhǔn)則157號準(zhǔn)則》中指出：“公允價(jià)值是計(jì)量日市場參與者在有序交易中出售資產(chǎn)所獲得的或轉(zhuǎn)移負(fù)債所支付的價(jià)格。”公允價(jià)值的確定分為三個(gè)層次：第一，存在活躍市場的資產(chǎn)或負(fù)債，活躍市場中的報(bào)價(jià)應(yīng)當(dāng)用于確定其公允價(jià)值；第二，不存在活躍市場的，參考熟悉情況并且自愿交易的各方最近進(jìn)行的市場交易中使用的價(jià)格或參考實(shí)質(zhì)上相同的其他資產(chǎn)或負(fù)債的公允價(jià)值；第三，不存在活躍市場，且不滿足上述兩個(gè)條件的，應(yīng)當(dāng)采用估值技術(shù)等確定資產(chǎn)或負(fù)債的公允價(jià)值。由于特殊的價(jià)值確定方法，所以，用公允價(jià)值計(jì)量屬性反映的資產(chǎn)和負(fù)債更加與實(shí)際價(jià)值相符合，更符合會計(jì)目標(biāo)的“決策有用性”。
但是，公允價(jià)值的使用也有其局限性。在實(shí)務(wù)中，公允價(jià)值的確定我國一般采用“盯市法”，在市場價(jià)格變化劇烈的時(shí)候，用公允價(jià)值計(jì)量屬性核算的資產(chǎn)和負(fù)債的價(jià)值也會急劇變化，從而導(dǎo)致財(cái)務(wù)信息的“波動”性，這是非常不利于財(cái)務(wù)信息正常使用的。所以，我國在引入公允價(jià)值計(jì)量屬性時(shí)，是在充分考慮我國國情基礎(chǔ)之上的謹(jǐn)慎性引入。根據(jù)《2006年企業(yè)會計(jì)準(zhǔn)則》中所披露的內(nèi)容，不同程度運(yùn)用公允價(jià)值計(jì)量屬性的有：長期股權(quán)投資、投資性房地產(chǎn)、固定資產(chǎn)、生物資產(chǎn)、非貨幣性資產(chǎn)交換、企業(yè)年金基金、股份支付、套期保值、金融資產(chǎn)、債務(wù)重組、收入、資產(chǎn)減值、企業(yè)合并等16項(xiàng)準(zhǔn)則。
由于我國對公允價(jià)值計(jì)量屬性的引入是有條件的，所以。截至2008年底，我國金融資產(chǎn)按照公允價(jià)值計(jì)量的比例不足10％，金融負(fù)債不足1％。雖然公允價(jià)值計(jì)量屬性并沒有成為我國會計(jì)實(shí)務(wù)中的普遍現(xiàn)象。但是，該計(jì)量屬性引發(fā)的各種問題卻不容小覷。本文正是通過分析公允價(jià)值在實(shí)務(wù)應(yīng)用中存在的各種弊端，提出公允價(jià)值計(jì)量屬性的幾點(diǎn)改進(jìn)建議。
二、公允價(jià)值計(jì)量屬性對財(cái)務(wù)信息的不利影響
(一)賬務(wù)處理混亂，給會計(jì)舞弊留下較大空間
首先，以《企業(yè)會計(jì)準(zhǔn)則第22號――金融工具確認(rèn)和計(jì)量》為例。在金融資產(chǎn)進(jìn)行分類時(shí)，主要的依據(jù)就是根據(jù)管理者的意圖進(jìn)行的。例如企業(yè)購買五年期國債，如果有明確意圖和能力持有至到期，則應(yīng)劃分為持有至到期投資；如果存在一個(gè)公平交易市場，則應(yīng)劃分為以公允價(jià)值計(jì)量且其變動計(jì)入當(dāng)期損益的金融資產(chǎn)；如果持有意圖不是很明確，則應(yīng)劃分為可供出售金融資產(chǎn)。上述的意圖。企業(yè)是可以隨時(shí)發(fā)生變化的，如果在公允價(jià)值比較低時(shí)，可以劃分為以公允價(jià)值計(jì)量且其變動計(jì)入當(dāng)期損益的金融資產(chǎn)，這樣就可以把價(jià)值升高的部分作為當(dāng)期損益計(jì)入利潤表，當(dāng)期利潤就會被高估；如果想要粉飾所有者權(quán)益，則可以把該五年期國債劃分為可供出售金融資產(chǎn)，當(dāng)價(jià)值升高后，價(jià)值升高的部分一方面計(jì)入當(dāng)期利潤；另一方面增加了所有者權(quán)益中的資本公積。
如果該五年期國債的公允價(jià)值較高時(shí)，為了避免公允價(jià)值下降影響當(dāng)期的損益，則可把其劃分為持有至到期投資，這樣就可以避免其公允價(jià)值變化對利潤表的不利影響。所以，企業(yè)同樣是持有一個(gè)五年期國債，通過人為的分類和調(diào)整，就可以達(dá)到粉飾利潤、包裝報(bào)表的目的。
其次，以《企業(yè)會計(jì)準(zhǔn)則第3號――投資性房地產(chǎn)》為例。投資性房地產(chǎn)的后續(xù)計(jì)量有兩種模式：一種是成本模式；另一種就是公允價(jià)值模式，并且兩種模式之間可以進(jìn)行轉(zhuǎn)換。除此之外，如果企業(yè)持有房產(chǎn)的目的發(fā)生變化，企業(yè)自用房產(chǎn)和投資性房地產(chǎn)之間也是可以互換的。筆者只是分析其中的一種情況，看投資性房地產(chǎn)在核算中是怎樣給會計(jì)舞弊留下空間的。
比如：甲企業(yè)有一自用房產(chǎn)，賬面上顯示其成本為100萬元，累計(jì)折舊40萬元，無減值。如果該企業(yè)管理層需要“美化”一下其賬面上的利潤，就可以把該自用房產(chǎn)改為投資性房地產(chǎn)，進(jìn)行轉(zhuǎn)換時(shí)，按照準(zhǔn)則要求要進(jìn)行對等轉(zhuǎn)換，不確認(rèn)損益，其賬務(wù)處理為：
借：投資性房地產(chǎn) 60萬元
累計(jì)折舊
40萬元
貸：固定資產(chǎn)
100萬元
這樣轉(zhuǎn)換完之后，對利潤表沒有影響。
在資產(chǎn)負(fù)債表日，如果該房產(chǎn)的公允價(jià)值為300萬元，則確認(rèn)其公允價(jià)值的變化300-60=240萬元。
借：投資性房地產(chǎn)――公允價(jià)值變動240萬元
貸：公允價(jià)值變動損益
240萬元
這樣就可以通過減少損益240萬元的做法，提高本期的利潤。
上述的賬務(wù)處理，根據(jù)會計(jì)準(zhǔn)則也可以一步完成，就是在公允價(jià)值模式下，自用房產(chǎn)轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn)，如果用上述的例子，其賬務(wù)處理應(yīng)該為：
借：投資性房地產(chǎn)――成本
300萬元
累計(jì)折舊
40萬元
貸：固定資產(chǎn)――成本
100萬元
資本公積――其它資本公積
240萬元
這兩種處理方法都是按照準(zhǔn)則要求處理的，但是很明顯。兩者的結(jié)果是不同的，第一種做法可以提高利潤表的利潤，而第二種做法可以改善所有者權(quán)益的相關(guān)會計(jì)科目。
以《企業(yè)會計(jì)準(zhǔn)則第12號――債務(wù)重組》為例，執(zhí)行新準(zhǔn)則后，如果債權(quán)人高估抵債資產(chǎn)公允價(jià)值，則會使債權(quán)人的債務(wù)重組損失降低，從而提高本期利潤；相反，如果債權(quán)人低估抵債資產(chǎn)的公允價(jià)值。則會使債權(quán)人的債務(wù)重組損失增加，從而降低本期利潤。通過這樣的處理，企業(yè)就可以根據(jù)一定的目的進(jìn)行盈余的操縱。
所以，在現(xiàn)有的會計(jì)準(zhǔn)則制度下，企業(yè)為了達(dá)到上市融資、再融資以及管理層的績效獎(jiǎng)勵(lì)等目的，會利用一切手段進(jìn)行盈余操縱甚至舞弊。通過上述的分析不難發(fā)現(xiàn)，公允價(jià)值計(jì)量屬性的引入，無疑為盈余管理者提供了有利的工具。
(二)會計(jì)核算與經(jīng)濟(jì)實(shí)質(zhì)相背離，不符合“實(shí)質(zhì)重于形式”
“實(shí)質(zhì)重于形式”是會計(jì)核算遵循的一個(gè)重要基本準(zhǔn)則，而在公允價(jià)值計(jì)量屬性下的核算處理，有的卻沒有很好地遵循這一準(zhǔn)則。
筆者以交易性金融資產(chǎn)為例，企業(yè)以投資為目的而持有的交易性金融資產(chǎn)，在資產(chǎn)負(fù)債表日，其公允價(jià)值的變動反映在“公允價(jià)值變動損益”賬戶中，會計(jì)分錄為：
借：交易性金融資產(chǎn)――公允價(jià)值變動
貸：公允價(jià)值變動損益
(如果公允價(jià)值下降，則作相反的會計(jì)分錄。)
在期末，該交易性金融資產(chǎn)進(jìn)行處理，再通過“公允價(jià)值變動損益”賬戶結(jié)轉(zhuǎn)到“投資收益”賬戶。也就是說，以投資為目的的交易性金融資產(chǎn)其損益的最終體現(xiàn)賬戶是“投資收益”賬戶，并且這也和“投資收益”賬戶的定義相符合。
再看一下投資性房地產(chǎn)。投資性房地產(chǎn)的定義是：“投資性房地產(chǎn)是指為賺取租金或資本增值，或兩者兼有而持有的房地產(chǎn)。”從定義中可以看出，投資性房地產(chǎn)持有者的主要目的是“投資”。所以，從經(jīng)濟(jì)實(shí)質(zhì)來說，投資性房地產(chǎn)由于“投資”所帶來的損益應(yīng)該通過“投資收益”賬戶來進(jìn)行最終的反
映。而在《企業(yè)會計(jì)準(zhǔn)則第3號――投資性房地產(chǎn)》中規(guī)定：資產(chǎn)負(fù)債表日，公允價(jià)值計(jì)量模式下的投資性房地產(chǎn)。如果公允價(jià)值發(fā)生變動，則：
借：投資性房地產(chǎn)――公允價(jià)值變動
貸：公允價(jià)值變動損益
(如果公允價(jià)值下降。則作相反的會計(jì)分錄。)
在期末處置該投資性房地產(chǎn)時(shí)，其賬務(wù)處理為：
1.借：銀行存款(實(shí)際收到的金額)
貸：其他業(yè)務(wù)收入
2.借：其他業(yè)務(wù)成本
貸：投資性房地產(chǎn)――成本
投資性房地產(chǎn)――公允價(jià)值變動(或借記)
3.借：公允價(jià)值變動損益
貸：其他業(yè)務(wù)成本(或相反分錄)
從上述的賬務(wù)處理可以看出，投資性房地產(chǎn)最終的投資損益是通過“其他業(yè)務(wù)收入”和“其他業(yè)務(wù)成本”來反映的。而投資性房地產(chǎn)的經(jīng)濟(jì)實(shí)質(zhì)是“投資”，其投資的損益應(yīng)該通過“投資收益”賬戶來反映。所以，會計(jì)準(zhǔn)則中對投資性房地產(chǎn)會計(jì)核算的規(guī)定，已經(jīng)脫離了其經(jīng)濟(jì)實(shí)質(zhì)，背離了企業(yè)會計(jì)準(zhǔn)則的要求，從而對會計(jì)目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)造成一定的障礙。
(三)公允價(jià)值計(jì)量屬性的順周期性，擴(kuò)大了財(cái)務(wù)信息的“波動性”
公允價(jià)值的“價(jià)值”確定主要分為三個(gè)層次(詳見前言部分)，在實(shí)務(wù)中，我國公允價(jià)值的確定是：存在公開市場交易的，主要是采用“盯市法”，以市場的交易價(jià)格作為其價(jià)值：如果沒有活躍的市場價(jià)格，采用參考其它公司的價(jià)格；利用估值技術(shù)自己確定公允價(jià)值的情況在我國比較少見。所以，公允價(jià)值的確定需要交易環(huán)境的有序性，如果交易是無序的，就會使市場價(jià)格失去公允性，從而導(dǎo)致“公允價(jià)值”不再公允。而用不再“公允”的價(jià)值在會計(jì)報(bào)表中反映資產(chǎn)或負(fù)債的價(jià)值，就會影響會計(jì)信息“決策有用性”的實(shí)現(xiàn)。使信息使用者作出的決策不再客觀；不客觀的決策反過來又會影響市場價(jià)格的“公允性”，從而使市場價(jià)格進(jìn)一步偏離“公允價(jià)值”，這就是公允價(jià)值的順周期性。公允價(jià)值的這種順周期性在這次的金融危機(jī)中得到了檢驗(yàn)。
(四)加大了審計(jì)風(fēng)險(xiǎn)，不利于會計(jì)監(jiān)督的實(shí)施
由于公允價(jià)值計(jì)量屬性在我國使用并不是很廣泛，再加上對公允價(jià)值計(jì)量屬性也沒有統(tǒng)一、規(guī)范的準(zhǔn)則加以說明，以及公允價(jià)值確定方法本身的“不可靠”性，這些都為會計(jì)舞弊留下了較大的操作空間，加大了審計(jì)風(fēng)險(xiǎn)。
另外，目前我國公允價(jià)值審計(jì)也處于簡單、分散、準(zhǔn)則規(guī)范不健全等混亂的局面中，這也進(jìn)一步加大了公允價(jià)值計(jì)量屬性會計(jì)監(jiān)督實(shí)施的難度，使公允價(jià)值計(jì)量屬性的優(yōu)點(diǎn)反而可能轉(zhuǎn)變?yōu)楣芾韺佑糜谶M(jìn)行盈余操縱的手段。
三、對公允價(jià)值計(jì)量屬性改進(jìn)的建議
(一)制定規(guī)范的公允價(jià)值計(jì)量屬性會計(jì)準(zhǔn)則
通過上述的分析可以看出，無論是公允價(jià)值計(jì)量屬性下的會計(jì)舞弊。還是公允價(jià)值計(jì)量屬性產(chǎn)生的順周期性，都來源于與公允價(jià)值計(jì)量屬性相關(guān)的會計(jì)準(zhǔn)則的不規(guī)范。
所以，我國會計(jì)準(zhǔn)則制定機(jī)構(gòu)可以參考國際上的做法，對公允價(jià)值計(jì)量屬性的適用范圍、應(yīng)用情況、會計(jì)核算賬戶的設(shè)置、公允價(jià)值的確認(rèn)條件、公允價(jià)值計(jì)量價(jià)值的確定，以及公允價(jià)值計(jì)量屬性在附注信息中的披露等作出明確而又具體的規(guī)定。在公允價(jià)值計(jì)量屬性所依賴的外部環(huán)境還不是很成熟的情況下，對其應(yīng)用應(yīng)進(jìn)行嚴(yán)格的控制。準(zhǔn)則的制定和完善是一個(gè)過程，即使一些經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)國家，在公允價(jià)值計(jì)量屬性的相關(guān)制度規(guī)定上也存在各種各樣的問題。
對會計(jì)準(zhǔn)則的進(jìn)一步規(guī)范，一方面是修改不合理的地方，比如上文中對現(xiàn)行準(zhǔn)則下各種會計(jì)舞弊的分析；另一方面就是對規(guī)定不健全的內(nèi)容進(jìn)行查缺補(bǔ)漏。以投資性房地產(chǎn)為例：根據(jù)我國現(xiàn)行稅法規(guī)定，對房產(chǎn)應(yīng)征收房產(chǎn)稅，現(xiàn)行房產(chǎn)稅的計(jì)稅依據(jù)是房產(chǎn)余值或房產(chǎn)的租金收入。前者采用的是從價(jià)計(jì)征，后者采用的是從租計(jì)征。對于從價(jià)計(jì)征來說，其計(jì)稅依據(jù)是房產(chǎn)余值，即房產(chǎn)原值減去房產(chǎn)剩余價(jià)值后的差額。根據(jù)現(xiàn)行企業(yè)會計(jì)準(zhǔn)則，對投資性房地產(chǎn)允許采用公允價(jià)值計(jì)量，這樣就出現(xiàn)一個(gè)問題。尤其是在由公允價(jià)值計(jì)量下的投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)向自用房地產(chǎn)后，結(jié)轉(zhuǎn)后的房產(chǎn)在征稅時(shí)，是按照公允價(jià)值還是按照原始成本計(jì)征?在現(xiàn)有的稅法中還沒有明確的規(guī)定。
所以，對公允價(jià)值計(jì)量屬性進(jìn)行準(zhǔn)則的規(guī)范、統(tǒng)一，不是單指企業(yè)會計(jì)準(zhǔn)則。也指與企業(yè)會計(jì)準(zhǔn)則緊密相關(guān)的其它準(zhǔn)則、規(guī)范甚至法律的完善與統(tǒng)一。
(二)增加以公允價(jià)值為計(jì)量屬性的補(bǔ)充報(bào)表
在現(xiàn)有的企業(yè)會計(jì)制度下，資產(chǎn)和負(fù)債在報(bào)表中所反映的價(jià)值大部分是以歷史成本為計(jì)量屬性的，只有很少的資產(chǎn)和負(fù)債是按照公允價(jià)值的計(jì)量屬性加以反映的。
由于歷史成本和公允價(jià)值是完全不同的兩個(gè)計(jì)量屬性，而在一張報(bào)表中卻同時(shí)存在，兩種計(jì)量屬性所反映的財(cái)務(wù)信息以及對財(cái)務(wù)信息的分析方法是完全不同的，所以，兩種計(jì)量屬性同時(shí)存在于一張報(bào)表的情況下，需要財(cái)務(wù)信息使用者具備相當(dāng)厚實(shí)的財(cái)務(wù)專業(yè)知識才能對財(cái)務(wù)信息有一個(gè)正確的理解。而在現(xiàn)實(shí)中，財(cái)務(wù)信息使用者“非專家”占據(jù)主流地位，他們對由歷史成本和公允價(jià)值共同表達(dá)出的財(cái)務(wù)信息會缺乏一種理性的判斷和認(rèn)識(也正是因?yàn)檫@樣，才會引起公允價(jià)值計(jì)量屬性的順周期性)。
為了解決這一問題，筆者建議把歷史成本和公允價(jià)值兩種計(jì)量屬性分開在不同的報(bào)表中加以反映。具體來說就是，現(xiàn)在的資產(chǎn)負(fù)債表中所反映的資產(chǎn)和負(fù)債都按照歷史成本進(jìn)行計(jì)量，在這個(gè)資產(chǎn)負(fù)債表之外，再增加一張“公允價(jià)值資產(chǎn)負(fù)債表”作為資產(chǎn)負(fù)債表的補(bǔ)充，在這個(gè)報(bào)表里面，主要反映資產(chǎn)和負(fù)債按照公允價(jià)值進(jìn)行反映的價(jià)值。這樣，整個(gè)財(cái)務(wù)報(bào)表就以資產(chǎn)負(fù)債表和利潤表為基本報(bào)表，公允價(jià)值資產(chǎn)負(fù)債表和所有者權(quán)益變動表是對資產(chǎn)負(fù)債表的有益補(bǔ)充，而現(xiàn)金流量表是利潤表的有益補(bǔ)充的構(gòu)成格局，各個(gè)報(bào)表之間的關(guān)系如圖1所示。
在利潤表中，原來由于公允價(jià)值變動計(jì)入利潤表中的各項(xiàng)損益也不再分散在各個(gè)賬戶中進(jìn)行反映。具體來說，就是利潤表中的各個(gè)科目都不再反映由公允價(jià)值變動產(chǎn)生的損益情況。比如交易性金融資產(chǎn)通過公允價(jià)值變動損益歸集，最后通過投資收益進(jìn)行反映，而在利潤表中增加一個(gè)賬戶“公允價(jià)值變動損益影響數(shù)”來進(jìn)行統(tǒng)一反映(如表1)。這樣，就能讓信息使用者對財(cái)務(wù)信息的歷史(歷史成本)和現(xiàn)在(公允價(jià)值)有一個(gè)更加清晰和明確的認(rèn)識。
(三)加強(qiáng)職業(yè)道德的宣傳與建設(shè)，培養(yǎng)熟悉公允價(jià)值計(jì)量屬性的會計(jì)和審計(jì)人才
會計(jì)行業(yè)本身的性質(zhì)，決定了所有會計(jì)人員必須以誠信為本。因?yàn)檎\信是會計(jì)工作的命脈和靈魂，也是會計(jì)工作的立身之本。換句話說，如果會計(jì)沒有誠信，也就失去了其在社會上存在的意義。當(dāng)今，隨著社會經(jīng)濟(jì)的迅速發(fā)展，會計(jì)信息被越來越多的投資者、決策者、企業(yè)管理者等所使用和重視。但同時(shí)也必須認(rèn)識到，會計(jì)造假、會計(jì)信息失真的現(xiàn)象也越來越嚴(yán)重。所以，要利用一切的途徑和方式。加大會計(jì)人員職業(yè)道德的培養(yǎng)，并不斷給會計(jì)從業(yè)人員進(jìn)行培訓(xùn)，減少會計(jì)從業(yè)人員客觀犯錯(cuò)的因素。
會計(jì)監(jiān)督作為會計(jì)信息質(zhì)量的保障機(jī)制，其作用更是不可小視。權(quán)力沒有監(jiān)督和制約就會產(chǎn)生腐敗，權(quán)力越大。就越需要制約，會計(jì)處理的操作空間越大，就越需要會計(jì)監(jiān)督。因此，為了讓公允價(jià)值能更好地為社會經(jīng)濟(jì)服務(wù)，就要加大對會計(jì)和審計(jì)從業(yè)人員掌握和把握公允價(jià)值計(jì)量屬性的培養(yǎng)力度。在進(jìn)行培養(yǎng)時(shí)，不僅要求會計(jì)和審計(jì)人員具備公允價(jià)值方面的會計(jì)、審計(jì)知識，還要掌握評估、經(jīng)濟(jì)學(xué)等方面的知識。只有這樣，才能讓公允價(jià)值計(jì)量屬性在具體應(yīng)用時(shí)更加客觀、真實(shí)。
四、結(jié)束語
公允價(jià)值計(jì)量屬性是一個(gè)理想的計(jì)量模式，從理論上來說，它比歷史成本模式能更好地反映企業(yè)的財(cái)務(wù)狀況等財(cái)務(wù)信息。由于公允價(jià)值的確定對公平、公開的市場交易有一定的依賴性，所以，在現(xiàn)實(shí)中這一計(jì)量屬性很難發(fā)揮其優(yōu)點(diǎn)。即使再完善的準(zhǔn)則也不能覆蓋經(jīng)濟(jì)內(nèi)容的方方面面。因此，公允價(jià)值這一理想的會計(jì)計(jì)量屬性的真正應(yīng)用還依賴于社會經(jīng)濟(jì)、科學(xué)技術(shù)等的進(jìn)一步發(fā)展。如果社會發(fā)展到更高階段，公允價(jià)值所依賴的理想市場交易環(huán)境能夠?qū)崿F(xiàn)，那么，公允價(jià)值這一計(jì)量屬性才能真正地?fù)?dān)任并發(fā)揮其功能，更好地為經(jīng)濟(jì)社會服務(wù)。
[參考文獻(xiàn)]
關(guān)鍵詞：公允價(jià)值 可靠性 相關(guān)性 計(jì)量層級
一、公允價(jià)值發(fā)展歷程及定義
(一)公允價(jià)值發(fā)展歷程公允價(jià)值源于20世紀(jì)80年代美國爆發(fā)的貸款和儲蓄危機(jī)。當(dāng)時(shí)美國經(jīng)濟(jì)停滯不前，政府為了改變這一局面，便逐步放開匯率和利率，以銀行為代表的金融機(jī)構(gòu)隨之施行高息攬儲的政策。但在經(jīng)濟(jì)停滯的宏觀環(huán)境下，這種側(cè)重性的單面政策的忽略了對貸款人償款能力的評估。隨著越來越多的貸款人無法按時(shí)足本足息的償還貸款，金融機(jī)構(gòu)的不良貸款與日俱增，但在歷史成本作為主導(dǎo)會計(jì)計(jì)量屬性的情況下，這些不良貸款并未被人察覺。等到問題最終暴露時(shí)，有400多家金融機(jī)構(gòu)破產(chǎn)，聯(lián)邦政府被迫動用1600多億美元聯(lián)邦儲蓄基金進(jìn)行補(bǔ)救。這次危機(jī)使得人們開始對歷史成本提出懷疑，而金融界人士更是宣稱倘若采用公允價(jià)值對金融資產(chǎn)和負(fù)債進(jìn)行計(jì)量問題貸款便會被及時(shí)發(fā)現(xiàn)，此次危機(jī)便可避免或者即使發(fā)生也不至于破壞性如此巨大。然而數(shù)十年之后，美國爆發(fā)次貸危機(jī)，這次金融界人士卻又把其原因歸結(jié)為其曾經(jīng)不遺余力所提倡的公允價(jià)值。他們不斷強(qiáng)調(diào)公允價(jià)值的“順周期效應(yīng)”是導(dǎo)致這次金融危機(jī)不斷擴(kuò)大乃至爆發(fā)的根本原因，該效應(yīng)的存在使得金融資產(chǎn)和負(fù)債的計(jì)價(jià)形成惡性循環(huán)，最終致使消費(fèi)者投資信心喪失殆盡，金融市場趨于崩潰。雖然SEC和IASB都對公允價(jià)值持肯定和支持的態(tài)度，但公允價(jià)值在今后一段時(shí)間內(nèi)受到公眾不同程度的質(zhì)疑和擔(dān)憂仍是在所難免。
(二)公允價(jià)值定義 FASB、IASB和CASC均對公允價(jià)值給出了定義。FASB在第157號準(zhǔn)則《公允價(jià)值計(jì)量》中將公允價(jià)值定義為“在計(jì)量日，在市場參與者之間進(jìn)行的有序交易中，出售一項(xiàng)資產(chǎn)所能獲得或者轉(zhuǎn)移一項(xiàng)負(fù)債所需支付的價(jià)格”。而IASB的定義則是“公平交易中，熟悉情況的交易雙方自愿進(jìn)行資產(chǎn)交換或者負(fù)債清償?shù)慕痤~”。我國CASC在與IASB合作進(jìn)行會計(jì)準(zhǔn)則趨同的過程中，其對于公允價(jià)值的定義與IASB的近乎一致。因此，對比FASB和IASB對公允價(jià)值定義的異同便能得出更為完整確切的公允價(jià)值內(nèi)涵見(表1)。(1)時(shí)間。FASB指出應(yīng)該在計(jì)量日這一時(shí)間范圍內(nèi)計(jì)算公允價(jià)值，而IASB則對此則無明確的規(guī)定。一般來說，會計(jì)業(yè)務(wù)的流程可分為確認(rèn)、計(jì)量和報(bào)告三個(gè)步驟，初次確認(rèn)的經(jīng)濟(jì)信息需要通過計(jì)算、匯總以及分配等計(jì)量程序記錄在相關(guān)賬簿中，再次確認(rèn)的經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)則通過傳遞與輸出等計(jì)量程序在財(cái)務(wù)報(bào)表中予以報(bào)告。由此可見，會計(jì)計(jì)量起到承前啟后的作用。FASB在公允價(jià)值的定義中從時(shí)間角度提出了“計(jì)量日”這一要求，可以說強(qiáng)調(diào)了公允價(jià)值在經(jīng)濟(jì)信息的初次確認(rèn)――輸入和轉(zhuǎn)化與經(jīng)濟(jì)信息的再次確認(rèn)――輸出和提純這兩個(gè)關(guān)鍵環(huán)節(jié)上的時(shí)間意義。以交易性金融資產(chǎn)為例，在取得交易性金融資產(chǎn)時(shí)以公允價(jià)值入賬，而在資產(chǎn)負(fù)債表日則再根據(jù)公允價(jià)值進(jìn)行調(diào)整，在取得和調(diào)整這兩個(gè)計(jì)量日公允價(jià)值參與了交易性金融資產(chǎn)的會計(jì)處理，體現(xiàn)了會計(jì)信息質(zhì)量要求中的及時(shí)性。因此，F(xiàn)ASB在定義中指明計(jì)量日無疑更加
全面。(2)交易狀態(tài)。FASB對交易狀態(tài)的描述是“有序”，而IASB所強(qiáng)調(diào)的是“公平、自愿”。所謂“有序”，應(yīng)當(dāng)是說關(guān)于資產(chǎn)和負(fù)債的交易活動已然按照正常的商業(yè)行為在市場上經(jīng)過了長時(shí)間的充分發(fā)展，頻率上足夠高，數(shù)量上足夠大，從而價(jià)格公開透明，能夠以一種持續(xù)穩(wěn)定的狀態(tài)為人所知。而“公平、自愿”更傾向于說明交易雙方處在一種平等的交易地位，不存在強(qiáng)買強(qiáng)賣，是在充分信息下做出的理性化決策。顯而易見，F(xiàn)ASB側(cè)重從市場整體來刻畫交易狀態(tài)，IASB則從單個(gè)交易來考察。整個(gè)市場固然是由無數(shù)的交易雙方所構(gòu)成，但單個(gè)交易的“公平、自愿”卻無法代表整個(gè)市場的“有序”，而市場若要“有序”則需在數(shù)量上占絕對優(yōu)勢的“公平、自愿”的交易。所以，F(xiàn)ASB用“有序”一詞對交易狀態(tài)進(jìn)行定位在邏輯上是更為嚴(yán)密的。(3)交易主體。在關(guān)于交易主體的描述上，再次體現(xiàn)了FASB和IASB對于公允價(jià)值考慮起點(diǎn)的差異：前者側(cè)重于宏觀市場，后者傾向于微觀主體。“市場參與者”是由交無數(shù)“熟悉情況的交易雙方”組成的，二者并無本質(zhì)差別。需要注意的是，雖然FASB和IASB都沒有明確給予解釋，但“市場參與者”或“熟悉情況的交易雙方”應(yīng)該是指無關(guān)聯(lián)關(guān)系的理易者，并且在客觀上有能力主觀上有意愿去進(jìn)行交易。因?yàn)橹挥羞@樣才更加符合公允價(jià)值的計(jì)量初衷。(4)價(jià)格表現(xiàn)。價(jià)格表現(xiàn)是公允價(jià)值定義中最為重要的一部分，是貨幣計(jì)量在公允價(jià)值運(yùn)用中的體現(xiàn)。FASB將其定義為“出售一項(xiàng)資產(chǎn)所能獲得或者轉(zhuǎn)移一項(xiàng)負(fù)債所需支付的價(jià)格”，可以看到FASB更加肯定脫手價(jià)格。因?yàn)槊撌謨r(jià)格更加符合資產(chǎn)和負(fù)債定義中所說的“經(jīng)濟(jì)利益的流人和流出”。而IASB所規(guī)定的“進(jìn)行資產(chǎn)交換或者負(fù)債清償?shù)慕痤~”則說明了其認(rèn)為公允價(jià)值應(yīng)當(dāng)是交換價(jià)格。交換價(jià)格的理論依據(jù)在于所有理}生交易者都能夠達(dá)成關(guān)于未來經(jīng)濟(jì)利益和風(fēng)險(xiǎn)的共識從而形成一個(gè)均衡價(jià)格。關(guān)于脫手價(jià)格和交換價(jià)格的孰優(yōu)孰劣，目前仍存爭議。脫手價(jià)格是對經(jīng)濟(jì)利益流出和流入的市價(jià)估計(jì)，更好地體現(xiàn)了公允價(jià)值逐市隨時(shí)的特點(diǎn)，但脫手價(jià)格能否在任何情況下恰當(dāng)?shù)乇磉_(dá)公允價(jià)值的內(nèi)涵，仍需數(shù)據(jù)的支持和檢驗(yàn)。
綜上比較，在公允價(jià)值的定義問題上，F(xiàn)ASB以宏觀市場為基礎(chǔ)要比IASB以微觀交易主體為著眼點(diǎn)更加科學(xué)。從公允價(jià)值的計(jì)量層級上看，市價(jià)為最優(yōu)計(jì)量次序，以市場為導(dǎo)向的定義更能與計(jì)量層級的選擇次序一脈相承。FASB和IASB之所以會出現(xiàn)如此差異，資本市場發(fā)展程度的不同應(yīng)該是最重要原因。美國資本市場較為發(fā)達(dá)，F(xiàn)ASB以市場為切入點(diǎn)恰如其分。而IASB作為一個(gè)國際性的會計(jì)準(zhǔn)則制定機(jī)構(gòu)，必然要顧及各個(gè)國家不同的市場狀況。各個(gè)國家資本市場發(fā)展程度的參差不齊使得IASB很難從市場的高度對公允價(jià)值進(jìn)行描述，所以其以交易主體為切入點(diǎn)也無可厚非。隨著FASB和IASB在聯(lián)合財(cái)務(wù)會計(jì)概念框架編制工作上的進(jìn)一步合作，相信公允價(jià)值的定義會更加明晰。
二、公允價(jià)值的理論內(nèi)涵
(一)法學(xué)視角的解讀――公允價(jià)值之“公允” 從語言學(xué)角度講，公允價(jià)值屬于偏正短語，公允修飾價(jià)值。公允一詞源于法學(xué)，是指法官應(yīng)遵循立法精神中的公平公正來判案。對于公允價(jià)值中的公允，從主體平等和真實(shí)自愿兩個(gè)方面來解釋是比較恰當(dāng)?shù)摹?1)主體平等。按照我國《民法通則》第三條的規(guī)定，當(dāng)事人在民事活動中地位平等。具體而言，該平等是指不考慮自然人年齡、民族、政治地位和
財(cái)產(chǎn)狀況等客觀情況的不同，也不區(qū)分其是否具備民事行為能力，而是單就生之為人的一種與生俱來的無差異民事權(quán)利能力。從更寬泛的范圍來看，該規(guī)定從法律意義上肯定了參與經(jīng)濟(jì)活動的主體不論經(jīng)濟(jì)實(shí)力的強(qiáng)弱和行政地位的高低，其在民事活動中的地位是平等的。《民法通則》中所提出的“主體平等”對于理解“公允”有重要意義。現(xiàn)代企業(yè)作為一系列契約關(guān)系的締結(jié)，股東、債權(quán)人、員工、供應(yīng)商等因其投入資源在數(shù)量和性質(zhì)上不同，其在企業(yè)經(jīng)營決策過程中肯定不會平起平坐，但這并不意味著他們能夠憑借資本屬性的差異強(qiáng)迫其他利益相關(guān)者違背真實(shí)意愿進(jìn)行活動。對于公允價(jià)值的確定，仍然要秉持公正的原則。如投資企業(yè)在運(yùn)用權(quán)益法確認(rèn)投資收益時(shí)，被投資企業(yè)的凈利潤應(yīng)以其各項(xiàng)可辨認(rèn)凈資產(chǎn)的公允價(jià)值為基礎(chǔ)進(jìn)行調(diào)整來加以確定。此時(shí)，投資企業(yè)雖然與被投資企業(yè)的關(guān)系是共同控制或重大影響，但投資企業(yè)不能因具有控制或重大影響這一經(jīng)濟(jì)關(guān)系而按照自己盈余管理的需要恣意確定被投資企業(yè)可辨認(rèn)凈資產(chǎn)的公允價(jià)值。經(jīng)濟(jì)關(guān)系上的控制或重大影響不能超越法律平等之上，投資企業(yè)在確定被投資企業(yè)可辨認(rèn)凈資產(chǎn)公允價(jià)值時(shí)仍然要按照計(jì)量層級的要求進(jìn)行客觀中立的計(jì)算。因此，主體平等是公允價(jià)值能夠得以運(yùn)用的重要前提。(2)真實(shí)自愿。如果說主體平等是公允的客觀先決條件，那么真實(shí)自愿則是公允在交易主體上的主觀顯現(xiàn)。我國《民法通則》第四條指出民事活動應(yīng)當(dāng)遵守自愿原則。此處的自愿是指民事活動主體能夠在非極端環(huán)境下獨(dú)立自主地表達(dá)自己的真實(shí)意愿，任何重大誤解或顯失公平的非自愿行為法律均不予保護(hù)。在公允價(jià)值計(jì)量層級的選擇中，活躍市場中的報(bào)價(jià)為首選。而大量的交易雙方按照彼此的真實(shí)意愿自由選擇交易方式和確定交易金額是形成活躍市場的先決條件。一個(gè)充斥著強(qiáng)買強(qiáng)賣的市場必然難以持久，更遑論活躍。可以說公允價(jià)值最后之所以能夠形成，就是交易雙方在真實(shí)意愿下達(dá)成共識的結(jié)果。(3)公允保證了公允價(jià)值的“可靠性”。在已有的研究中，學(xué)術(shù)界對公允價(jià)值能夠充分體現(xiàn)相關(guān)性幾乎沒有爭議，而對公允價(jià)值可靠性的質(zhì)疑卻從未停止。尤其是在與歷史成本比較時(shí)，公允價(jià)值由于其可靠性的匱乏飽受詬病，一定程度上也影響了其使用范圍的擴(kuò)大。根據(jù)FASB在SFAC2中的規(guī)定，可靠性包括如實(shí)反映性、中立性和可驗(yàn)證性。首先，公允價(jià)值的定義――市場參與者在計(jì)量日的有序交易中出售資產(chǎn)所能獲得或轉(zhuǎn)移負(fù)債所支付的價(jià)格，本身就是對交易過程和交易結(jié)果的描述，自然是對真實(shí)世界經(jīng)濟(jì)現(xiàn)象的反映，符合如實(shí)反映的要求。其次，公允價(jià)值是在交易雙方地位平等和真實(shí)自愿的前提下形成的，只要交易雙方一直能以平等的地位表達(dá)自己的真實(shí)意愿，該交易即使多次重復(fù)，在相同的市場環(huán)境下，其最后結(jié)果也應(yīng)當(dāng)是一樣的。因此，公允價(jià)值是能夠被驗(yàn)證的。最后，中立性是說財(cái)務(wù)信息在反映經(jīng)濟(jì)現(xiàn)象時(shí)不能帶有任何偏見。公允價(jià)值在初始計(jì)量時(shí)是交易雙方對資產(chǎn)或負(fù)債價(jià)格最充分真實(shí)的表達(dá)，而在后續(xù)計(jì)量時(shí)既確認(rèn)收益也確認(rèn)損失，不偏不向，從而能夠?qū)Y產(chǎn)或負(fù)債進(jìn)行及時(shí)的客觀反映。反觀歷史成本倒是因?yàn)閷χ?jǐn)慎性原則的恪守而往往低估資產(chǎn)或高估負(fù)債，一定程度上違背了中立性。綜上所述，公允價(jià)值中“公允”所包含的地位平等和真實(shí)自愿使得公允價(jià)值在可靠性上不遜色于歷史成本。人們對歷史成本可靠性的支持大多是因?yàn)闅v史成本是過去交易形成的，就像已有的史實(shí)無法改變一樣，過去形成的價(jià)格也是最為真實(shí)的。歷史成本固然是可靠的，但可靠的絕不僅僅只有歷史成本。只要能夠保證地位平等和真實(shí)自愿，公允價(jià)值一樣在理論上具備相當(dāng)強(qiáng)的可靠性。
(二)經(jīng)濟(jì)學(xué)視角的解讀――公允價(jià)值之“價(jià)值” 從上述對“公允”的法律剖析可知，只有在地位平等和真實(shí)自愿的情況下才可能形成公允價(jià)值，但公允價(jià)值的屬性究竟為何，唯有對價(jià)值一詞進(jìn)行分析才能得到答案。關(guān)于價(jià)值的研究，大致可分為馬克思政治經(jīng)濟(jì)學(xué)和西方經(jīng)濟(jì)學(xué)兩大派別。馬克思在勞動價(jià)值論中區(qū)分了價(jià)值和使用價(jià)值，價(jià)值是凝結(jié)在商品中的無差別人類勞動，是商品的社會屬性，而使用價(jià)值是能夠滿足人們某種需要的屬性，是商品的自然屬性。而在西方經(jīng)濟(jì)學(xué)的眾多流派中，對價(jià)值的定義也是不一而足，但是都基本承認(rèn)價(jià)值是能帶給主體滿足感的一種效用。可以看到，西方經(jīng)濟(jì)學(xué)中所說的價(jià)值大致相當(dāng)于馬克思所說的使用價(jià)值。公允價(jià)值的主要計(jì)量對象是金融資產(chǎn)及其衍生品，在這樣一個(gè)前提下用馬克思對于價(jià)值的定義來解釋公允價(jià)值中的價(jià)值將會令人匪夷所思。如如果說股票的價(jià)值是凝結(jié)在股票中的無差別人類勞動，那么股票的價(jià)值就應(yīng)該是股票發(fā)行費(fèi)，因?yàn)樵诠善钡陌l(fā)行費(fèi)中包括了股票發(fā)行過程中公司、金融中介以及其他服務(wù)機(jī)構(gòu)所有工作人員為之付出的勞動。再按照馬克思所提出的價(jià)值規(guī)律――價(jià)格以價(jià)值為中心上下波動――股票的交易價(jià)格就應(yīng)當(dāng)圍繞股票發(fā)行費(fèi)波動。可這明顯與現(xiàn)實(shí)經(jīng)濟(jì)生活中股票的買賣價(jià)格大相徑庭。因此，用主體效用觀而非勞動凝結(jié)觀來解釋公允價(jià)值的價(jià)值是比較合理的。在經(jīng)濟(jì)學(xué)中，人們普遍認(rèn)為歷史數(shù)據(jù)對于決策并不重要，人們對未來經(jīng)濟(jì)利益流入的預(yù)期才是當(dāng)前決策的依據(jù)。每個(gè)人通過估計(jì)未來經(jīng)濟(jì)利益流入并根據(jù)風(fēng)險(xiǎn)偏好等因素確定當(dāng)前所持有資產(chǎn)的價(jià)格，當(dāng)然，這個(gè)價(jià)格要能帶給自己適意的主觀效用。之后，無數(shù)的交易者便在公平有序的市場上按照這個(gè)使自己足夠滿足的價(jià)格進(jìn)行交易。當(dāng)某一價(jià)格所帶來的滿足感使得交易雙方都可以接受時(shí)，交易便得以進(jìn)行。從這個(gè)交易流程來看，主體效用觀下的價(jià)值具有著眼于未來經(jīng)濟(jì)利益、以市場環(huán)境為依托和自愿等性質(zhì)，而這些性質(zhì)在FASB和IASB所提出的公允價(jià)值定義中都有所涉及。所以，主體效用觀下的價(jià)值應(yīng)是公允價(jià)值的經(jīng)濟(jì)內(nèi)涵。價(jià)值保證了公允價(jià)值的“相關(guān)性”。相關(guān)性是說企業(yè)提供的會計(jì)信息應(yīng)該與會計(jì)信息使用者的經(jīng)濟(jì)決策相關(guān)聯(lián)，有助于會計(jì)信息使用者對企業(yè)過去、現(xiàn)在和將來的情況做出評價(jià)或預(yù)測。正如前文所述，公允價(jià)值的“價(jià)值”是主體效用觀下的價(jià)值，其形成的依據(jù)在于能夠給交易者帶來適意的滿足程度，這個(gè)滿足程度決定著交易者的經(jīng)濟(jì)決策。如果交易對象所支付的價(jià)格能夠給自己帶來足夠的滿足感，交易便得以進(jìn)行，反之則終止。顯而易見，該價(jià)值是判斷交易是否進(jìn)行的關(guān)鍵，與交易者的經(jīng)濟(jì)決策息息相關(guān)。
(三)公允價(jià)值是可靠性與相關(guān)性的理想契合 在會計(jì)信息質(zhì)量要求中，可靠性與相關(guān)性最為重要，而與兩者有密切聯(lián)系的受托責(zé)任觀和決策有用觀在財(cái)務(wù)報(bào)告目標(biāo)中孰先孰后更是引起了長時(shí)間的爭論。綜合前面的分析可知，公允價(jià)值能夠同時(shí)兼顧相關(guān)性和可靠性，這也意味著能夠并行不悖地反映企業(yè)管理當(dāng)局的受托責(zé)任和提供與財(cái)務(wù)報(bào)告使用者決策相關(guān)聯(lián)的信息。這種獨(dú)一無二的優(yōu)勢正是公允價(jià)值極具應(yīng)用前景的最重要理論依據(jù)。
三、公允價(jià)值的外在計(jì)量
(一)各主要會計(jì)準(zhǔn)則制定機(jī)構(gòu)對公允價(jià)值計(jì)量層級的規(guī)定 公允價(jià)值的定義說明公允價(jià)值的理論內(nèi)涵，計(jì)量層級則提供了計(jì)算公允價(jià)值的手段，后者是用來不斷反映與逼近前者的。雖然目前尚無有效的手段來說明反映與逼近的程度，但考察計(jì)量層級的選擇對于充分展現(xiàn)公允價(jià)值的理論優(yōu)勢具有較強(qiáng)的現(xiàn)實(shí)意義。就像各主要會計(jì)準(zhǔn)則制定機(jī)構(gòu)對公允價(jià)值給出了各自的定義一樣，他們也規(guī)定了如何對公允價(jià)值進(jìn)行計(jì)量，內(nèi)容如(表2)所示。從(表2)可以看出，F(xiàn)ASB、IASB和CASC對計(jì)量層級的規(guī)定大致相同，只不
過FASB的規(guī)定更為詳細(xì)一些。究其原因，應(yīng)該是FASB在制定會計(jì)準(zhǔn)則時(shí)是以規(guī)則為導(dǎo)向的。在這三個(gè)計(jì)量層級中，首選同類資產(chǎn)或負(fù)債的市場報(bào)價(jià)，這與前述公允價(jià)值本質(zhì)上是以市場為基礎(chǔ)的計(jì)量屬性這一結(jié)論相一致。至于第二計(jì)量層級中所提到的計(jì)量方法，可以從資產(chǎn)(或負(fù)債)的近似程度和時(shí)間這兩個(gè)角度來把握。對于相同資產(chǎn)(或負(fù)債)，以其最近時(shí)期的交易價(jià)格來計(jì)算擬確定的公允價(jià)值，即“相同資產(chǎn)(或負(fù)債)，近期價(jià)格”。如果是相似資產(chǎn)(或負(fù)債)，則參考其在相同時(shí)間的交易價(jià)格來確定公允價(jià)值，即“相似資產(chǎn)(或負(fù)債)，同期價(jià)格”。而第三層級的計(jì)量，就是借助估值技術(shù)來建立估值模型從而確定公允價(jià)值。這三個(gè)計(jì)量層級之間存在著選擇優(yōu)先級，即第一層級的計(jì)量要求無法達(dá)到時(shí)才采用第二計(jì)量層級，若第二層級的計(jì)量要求也無法達(dá)到才采用第三層級。
【關(guān)鍵詞】 商業(yè)地產(chǎn) 融投資 估值研究 股權(quán)
商業(yè)類型的房地產(chǎn)是商業(yè)和房地產(chǎn)的綜合集合體，在我國的發(fā)展起步比較晚。隨著我國，改革開放的不斷深化，市場經(jīng)濟(jì)體系的不斷確立，越來越多的資本開始轉(zhuǎn)向商業(yè)地產(chǎn)當(dāng)中。商業(yè)地產(chǎn)從微觀上來講是用于零售、餐飲、娛樂以及健身休閑等用途的房地產(chǎn)形式，從經(jīng)營模式上和功能用途上區(qū)別于普通的居民住宅、公寓和寫字樓等常用形式。商業(yè)性質(zhì)的房地產(chǎn)是一個(gè)具有商業(yè)和地產(chǎn)等多種投資屬性的綜合性行業(yè)，商業(yè)房地產(chǎn)不僅區(qū)別于單純的項(xiàng)目投資和商業(yè)發(fā)展，還區(qū)分于傳統(tǒng)意義上的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目。商業(yè)地產(chǎn)按照實(shí)際的功能可以分為商業(yè)廣場、商業(yè)區(qū)、大型商鋪區(qū)、綜合性購物中心、休閑廣場、專業(yè)步行街等多種形式。從宏觀上來看商業(yè)地產(chǎn)是一個(gè)具有非常高資金密度的行業(yè)，這對于進(jìn)入企業(yè)的融資水平具有著更高的要求。
1 我國商業(yè)地產(chǎn)融資發(fā)展的現(xiàn)狀
商業(yè)性房地產(chǎn)任何方面的調(diào)控都將會影響到我國金融市場的每一個(gè)角落，強(qiáng)制性地打壓房地產(chǎn)行業(yè)將會給我國經(jīng)濟(jì)帶來沉重的打擊，為了避免我國經(jīng)濟(jì)走上二十世紀(jì)末日本房地產(chǎn)市場泡沫破裂而導(dǎo)致日本經(jīng)濟(jì)大規(guī)模衰退的老路，政府需要在必要的時(shí)機(jī)支持房地產(chǎn)的發(fā)展。而商業(yè)地產(chǎn)作為房地產(chǎn)的一個(gè)重要組成部分也將會得到一個(gè)更好的發(fā)展空間，我們要看到房地產(chǎn)在社會經(jīng)濟(jì)發(fā)展中的重大作用。
1.1 商業(yè)類地產(chǎn)融資具有較大的關(guān)聯(lián)性
我國的商業(yè)類地產(chǎn)已經(jīng)逐漸成為了我國社會經(jīng)濟(jì)中的重要支柱性產(chǎn)業(yè)，是我國宏觀經(jīng)濟(jì)中一個(gè)必不可少的組成部分。通過我國的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)我們可以看出，商業(yè)地產(chǎn)等房地產(chǎn)類行業(yè)對于每年GDP的拉動大約為兩個(gè)百分點(diǎn)，雖然這種拉動效果不是十分地明顯，但是實(shí)際上房地產(chǎn)和國民經(jīng)濟(jì)中的很多行業(yè)具有著非常明顯地聯(lián)系。如和房地產(chǎn)直接相關(guān)的行業(yè)就有鋼鐵、水泥和其他建材等行業(yè)，這些行業(yè)又將進(jìn)一步帶動著冶金、化工和紡織等眾多行業(yè)共同發(fā)展，根據(jù)相關(guān)資料房地產(chǎn)領(lǐng)域一百元的銷售額可以帶動其他領(lǐng)域十七元的銷售，銷售帶動率為百分之十七，除此之外隨著這一輪炒房的熱潮，已經(jīng)有了很多普通消費(fèi)者囤積了很多商品房，在現(xiàn)今的經(jīng)濟(jì)形勢下提倡商業(yè)地產(chǎn)的再融資可以在很大程度上盤活民間資本，促進(jìn)社會經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。通過商業(yè)類地產(chǎn)的融資可以很大程度上提高我國社會財(cái)富的合理流動速度，促進(jìn)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，減少國家和地方財(cái)政對于社會建設(shè)的財(cái)政負(fù)擔(dān)。
1.2 商業(yè)地產(chǎn)融資過程中對保證經(jīng)濟(jì)增長發(fā)揮的作用
雖然我國在2011年在借貸市場上出現(xiàn)了問題，但是從整體上來看市場供需之間的差距還不是很大，從統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)上來看，我國的房地產(chǎn)投資增幅大于百分之二十五，其中2011年度提出的一千萬套保障房的建設(shè)很大程度上拉動了房地產(chǎn)投資的快速增長，但是隨著商品房的整體調(diào)控和資金短缺問題的加劇，商品房的總體投資從第三年季度就開始有所降低，到第四季度已經(jīng)降到了一個(gè)很低的水平。同時(shí)我國在土地的購置上在第四季度也有所回落，我國對于房價(jià)調(diào)控力度很大，下一年度的房地產(chǎn)投資降低拖累了固定投資的增長速度，如果我國經(jīng)濟(jì)要保證GDP百分之八以上的增長率就要協(xié)調(diào)好民生和房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展平衡。因此此次房地產(chǎn)宏觀調(diào)控沒有達(dá)到預(yù)期的調(diào)控目標(biāo)。而商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)過多年的市場的開發(fā)和供應(yīng)已經(jīng)得到了很大的發(fā)展，很多普通的市民對于投資者的商品房已經(jīng)逐漸趨近于飽和，這就使得很多新增的商品房對于消費(fèi)者在選擇過程中具有更多的選擇空間，很多房地產(chǎn)企業(yè)也都相應(yīng)減少了開發(fā)量。
2 我國商業(yè)地產(chǎn)融資的主要問題
在商品房開發(fā)面臨著眾多背景，商業(yè)地產(chǎn)的投資總額隨著時(shí)間的推移不斷提升，這說明社會經(jīng)濟(jì)對于房地產(chǎn)投資還是具有比較充足的信心的。其中一個(gè)比較重要的關(guān)鍵因素是我國正在處于一個(gè)城市化率迅速提升的階段。按照經(jīng)濟(jì)發(fā)展的規(guī)律來講一個(gè)國家的城市化率提高到百分之三十之后房地產(chǎn)行業(yè)將會進(jìn)入一個(gè)比較快的發(fā)展階段，我國的城市化率從上世紀(jì)末的百分之二十九發(fā)展到2011年的百分之四十七，按照這個(gè)比率來講，我國的城市化速度非常快，同比日本減少了三十年，城市化的大規(guī)模發(fā)展必然會帶動房產(chǎn)類行業(yè)的配套要求，可以預(yù)見的是我國的房地產(chǎn)開發(fā)將會出現(xiàn)一個(gè)新的發(fā)展紀(jì)元。在這個(gè)基礎(chǔ)上我國的商業(yè)地產(chǎn)也將會有新的發(fā)展方向，以萬達(dá)模式為代表的商業(yè)地產(chǎn)具有非常強(qiáng)的市場活性。自以來，我國逐步推進(jìn)房地產(chǎn)制度改革，根據(jù)國際經(jīng)驗(yàn)已經(jīng)初步建立了社會住房保障體系，但是在商業(yè)性的房地產(chǎn)融資上仍然存在著這樣幾個(gè)方面的問題：
2.1 相關(guān)政府缺乏資金提供的主動性
在新國八條中，政府提供的保障性住房提出了大力發(fā)展商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展政策目標(biāo)，根據(jù)城市建設(shè)部門的估算，建設(shè)總體資金量將達(dá)到1.3萬億，其中土地出讓的資金將直接用于投資建設(shè)，這些資金當(dāng)中土地出讓提供近三千億資金，中央方面款在兩千億左右，各個(gè)公積金貸款提供近千億資金，上述各類資金的總額合計(jì)六千億，這些資金和總需求存在著七千多億的資金缺口，在這部分資金缺口上中央和地方政府的身份和角色定位不準(zhǔn)確，這些資金大約占到了建設(shè)資金總額的百分之六十左右，這部分資金占到了建設(shè)資金的一半以上，資金主體的責(zé)任相互推諉給資金供給造成了很多發(fā)展瓶頸。而且商業(yè)地產(chǎn)能夠在很大程度上帶動當(dāng)?shù)仄渌a(chǎn)業(yè)的發(fā)展，對于拉動地方經(jīng)濟(jì)具有非常大的作用，政府的資金參與責(zé)無旁貸，但是中央和地方政府在角色上沒有確定主次。就商業(yè)性房地產(chǎn)的財(cái)政支持來看，中央政府雖然提高了財(cái)政方面的轉(zhuǎn)移支付，但這部分支付的資金總額只是很少的一部分，而地方政府不僅是GDP的生產(chǎn)者和所有者，更是地方經(jīng)濟(jì)的管理者，這部分管理工作不僅包括了商業(yè)地產(chǎn)和其他行業(yè)的規(guī)劃、開發(fā)以及建設(shè)管理，因此，這部分較大的資金缺口應(yīng)該由地方政府承擔(dān)。但是因?yàn)闆]有完備的資金提供保障體制，這就導(dǎo)致了地方政府在商業(yè)地產(chǎn)的招商引資上沒有監(jiān)督和約束，導(dǎo)致了投資部門無法真正履行其職責(zé)，也在很大程度上制約了商業(yè)地產(chǎn)的融資進(jìn)程。
2.2 金融市場上商業(yè)地產(chǎn)資金來源的非市場化
目前在我國的主要城市性建筑的資金來源是政府的財(cái)政劃撥，這種非市場化的資金來源必然會導(dǎo)致商業(yè)地產(chǎn)資金的使用效率低下。從我國的房地產(chǎn)金融市場現(xiàn)狀來看，我國房地產(chǎn)金融市場的資金總量遠(yuǎn)遠(yuǎn)不能滿足商業(yè)地產(chǎn)的建設(shè)資金要求。從我國的金融行業(yè)現(xiàn)狀來看，三十多年的改革開放為我國社會積累了很多的財(cái)富，民間的資本也日益增加，我國居民的民間儲蓄率逐年升高，而且居民對于房地產(chǎn)投資的需求也日益強(qiáng)烈。除此之外，伴隨著我國金融市場的發(fā)展和我國投資機(jī)構(gòu)增強(qiáng)了對風(fēng)險(xiǎn)和收益的控制，改善了投資市場的軟環(huán)境，但是也要清楚地看出商業(yè)地產(chǎn)在我國的金融市場發(fā)展中并不是十分完善和成熟的，投資渠道的狹窄使得多種資產(chǎn)類產(chǎn)品無法實(shí)現(xiàn)廣泛地進(jìn)入投資市場。而且商業(yè)性房地產(chǎn)的理財(cái)產(chǎn)品因?yàn)橘Y金活性差就無法保證產(chǎn)品的保值和增值功能。因此如何保護(hù)性地利用我國的商業(yè)地產(chǎn)金融市場，最主要的就是要充分地利用我國的民間資本，通過盤活民間資本來促進(jìn)金融市場資金來源的市場化。
3 新時(shí)期商業(yè)地產(chǎn)融資主要風(fēng)險(xiǎn)探析
在商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展過程中我們不難發(fā)現(xiàn)，商業(yè)地產(chǎn)作為我國房地產(chǎn)投資的一個(gè)新的熱點(diǎn)，今后必將成為投資的新的方向。但是每一種投資產(chǎn)品都會存在其固有的風(fēng)險(xiǎn)，商業(yè)類房地產(chǎn)的投資量大，投資回收的時(shí)間相對較長，而且在投資的過程中會經(jīng)常受到國家和地方的雙重影響，這對于一些實(shí)力較強(qiáng)的金融機(jī)構(gòu)都會是一個(gè)巨大的挑戰(zhàn)，對于普通的投資者風(fēng)險(xiǎn)就更為明顯了，作為一個(gè)高風(fēng)險(xiǎn)和高收益的地產(chǎn)類投資理財(cái)項(xiàng)目，商業(yè)性地產(chǎn)的風(fēng)險(xiǎn)主要來源于這樣幾個(gè)方面：
3.1 商業(yè)性地產(chǎn)開發(fā)商的決策性失誤
商業(yè)性房地產(chǎn)的開發(fā)商是地產(chǎn)的第一投資主體，開發(fā)商自身的決策決定了整個(gè)商業(yè)性地產(chǎn)的發(fā)展方向和發(fā)展模式。針對某一個(gè)特定的房地產(chǎn)行業(yè)來看，開發(fā)商的主要決策風(fēng)險(xiǎn)存在于自身的管理水平和財(cái)務(wù)狀況以及市場的營銷策劃水平等諸多方面。房地產(chǎn)項(xiàng)目的投資范圍比較廣而且產(chǎn)權(quán)的期限也比較長，如果沒有一個(gè)很好的管理水平和決策能力將會在地產(chǎn)投入使用之后造成管理上的混亂甚至?xí)苯佑绊懙椒康禺a(chǎn)本身品牌價(jià)值。在現(xiàn)今宏觀經(jīng)濟(jì)不明朗的情況下，房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)更是政府進(jìn)行調(diào)控的重點(diǎn)，各種和房地產(chǎn)有關(guān)的政策變化較快，特別是在稅收方面的小幅度調(diào)整頻率特別高。面對著政府的微調(diào)如果企業(yè)沒有一個(gè)良好的企業(yè)財(cái)務(wù)處理能力就會增加企業(yè)成本的負(fù)擔(dān)。這就需要企業(yè)在進(jìn)行房地產(chǎn)融資決策之前建立好一個(gè)充足的人才儲備，只有這樣才能在面臨變革的過程中處變不驚。而作為一個(gè)投資者在進(jìn)行商品性房產(chǎn)購買之前對于開發(fā)商的資質(zhì)要有一個(gè)比較清楚的認(rèn)識，只有一個(gè)擁有雄厚資本實(shí)力和優(yōu)秀管理能力才能使得房地產(chǎn)項(xiàng)目有效地避開風(fēng)險(xiǎn)。
3.2 商業(yè)性房地產(chǎn)概念認(rèn)識不清
現(xiàn)在很多的市民、投資主體和房地產(chǎn)開發(fā)商對于商業(yè)性房地產(chǎn)的認(rèn)識存在著很大的誤區(qū)，國內(nèi)的很多商業(yè)類地產(chǎn)企業(yè)還只是在拿著原來開發(fā)商品房的思路進(jìn)行商業(yè)性的地產(chǎn)開發(fā)。在很多店鋪、寫字樓和辦公樓的設(shè)計(jì)上仍然使用小戶型商品房的設(shè)計(jì)和銷售理念進(jìn)行銷售，認(rèn)為只要開發(fā)出的房地產(chǎn)能夠讓投資者買得起或者自身的產(chǎn)品只要能夠賣出去就是成功，很多商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商只做到了地產(chǎn)而沒有做到商業(yè)。另一方面很多房地產(chǎn)開發(fā)商在進(jìn)行商業(yè)性地產(chǎn)開發(fā)的過程中存在著只是幫助政府完成政策性工程和形象工程的現(xiàn)象。這樣就會導(dǎo)致在一定區(qū)域內(nèi)的房地產(chǎn)開發(fā)量大于當(dāng)?shù)氐慕?jīng)濟(jì)發(fā)展需要，這就會導(dǎo)致在進(jìn)行招商過程中很難招到足夠的入駐商鋪，如果招商無法正常進(jìn)行，那么商業(yè)性的地產(chǎn)也將是空想，所以投資者在進(jìn)行投資的過程中要綜合性地考慮當(dāng)?shù)氐貐^(qū)招商的潛力和當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)未來發(fā)展的空間，進(jìn)行綜合性考量，不要盲目投資。
3.3 商業(yè)性融資價(jià)格存在水分
一般投資在商業(yè)性店鋪的投資者獲取回報(bào)的途徑主要有兩種，一方面是投資者在購買后出租給有實(shí)際需求的客戶，通過收取租金的形式獲得綜合性收益。另一方面是通過購買房地產(chǎn)然后出售獲得價(jià)格差利潤。目前市場上大多數(shù)的投資者比較傾向于后一種價(jià)格差的獲利方式。而商業(yè)性地產(chǎn)作為一種處于不斷發(fā)展的房地產(chǎn)投資形式具有非常高的增值空間，但是一旦游資進(jìn)入到該行業(yè)中就會導(dǎo)致地產(chǎn)價(jià)值速度快速上漲。因此投資者要理性地看到自己進(jìn)入的實(shí)際價(jià)格點(diǎn)位，一個(gè)沒有節(jié)制高速上漲的態(tài)勢必將會導(dǎo)致形成價(jià)格泡沫，價(jià)格當(dāng)中也將會含有較高的水分，一旦政府進(jìn)行了較為嚴(yán)格的管控措施就會給投資者造成非常嚴(yán)重的損失，這種投資泡沫的破裂引發(fā)的價(jià)格危機(jī)是系統(tǒng)性的，所以在投資商業(yè)性地產(chǎn)的過程中投資者要充分考慮到融資價(jià)格是否合理，如果進(jìn)入的價(jià)格點(diǎn)位就是一個(gè)比較高的價(jià)格，就要充分考慮到是否已經(jīng)到了價(jià)格鏈崩潰的邊緣，此時(shí)進(jìn)入的話可能會給自身的財(cái)產(chǎn)帶來非常嚴(yán)重的損失，而進(jìn)入點(diǎn)位較低的時(shí)候要充分考慮到宏觀形勢，價(jià)格降低是因?yàn)橄嚓P(guān)政策的打壓還是市場的合理波動，通過綜合性的合理判斷，做出相對比較合理的投資選擇。
4 結(jié)語
綜上所述，傳統(tǒng)商業(yè)地產(chǎn)通過自我積累和發(fā)展的方式來解決企業(yè)發(fā)展中的資金問題已經(jīng)無法適應(yīng)不斷發(fā)展變化的外部市場環(huán)境，尤其是對于像商業(yè)地產(chǎn)這類資本密集型行業(yè)。面對著不穩(wěn)定的金融市場，商業(yè)類地產(chǎn)企業(yè)必須結(jié)合自身特點(diǎn)進(jìn)行融資類創(chuàng)新，通過多渠道進(jìn)行發(fā)展，利用各種有利條件解決自身發(fā)展中存在的資金問題。總而言之，商業(yè)地產(chǎn)在進(jìn)行拓展房地產(chǎn)融資渠道的過程中要盡量拓寬融資多元化融資渠道，只有這樣，才能使得我國商業(yè)地產(chǎn)取得更好更快的發(fā)展機(jī)會。
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