開篇：寫作不僅是一種記錄，更是一種創造，它讓我們能夠捕捉那些稍縱即逝的靈感，將它們永久地定格在紙上。下面是小編精心整理的12篇電視采購考察報告，希望這些內容能成為您創作過程中的良師益友，陪伴您不斷探索和進步。

第1篇

關鍵詞：開發；招投標；存在形式；程序；問題；措施

Abstract: with the development of economy, real estate development project bidding the meaning of existence is more outstanding, not only can make the enterprise to carry on the fair competition, colleague also can be a very good constraints in the construction of a enterprise in consciousness, so do real estate development project bidding for important by appear.

Keywords: development; Bidding; Existing form; Program; Problem; measures

中圖分類號：TU723.2文獻標識碼：A 文章編號：

前言：房地產開發公司工程招投標中存在許多問題，關于成本的控制，合同管理的風險，履約的風險，資金的壓力，在建資金的支付風險，承包商的信譽風險，低價中標可能帶來的隱患，施工圖紙不齊全的缺陷，違章開工的風險，指定分包商與總承包商的制約關系的管理等等，筆者逐一進行分析與闡述，力求起到拋磚引玉的作用。

一、 房地產開發工程招投標的基本形式

房地產開發工程招投標的模式基本上都必須都采用招標的形式，合理低價中標。

基本上包括以下幾種確定中標單位的方式：

1、公開招標，是指三家及以上投標單位進行招標；

2、詢價招標，對一些比較特殊的采購（包括金額比較小的零星采購、比較緊急的售樓工程、政府壟斷/技術壟斷環境下的采購等），對2家或以投標單位進行詢價，經過簡單比選后確定供應商；

3、直接委托招標，對一些比較特殊的采購（包括金額比較小的零星采購、比較緊急的售樓工程、壟斷環境下的采購或沿用前期供應商等），直接與某一供應商簽訂采購合同或確認為認價單位的采購模式；

4、戰略招標，是指為發揮房產集團規模化優勢，將若干普遍適用于多數開發類項目的大宗材料設備進行集團同意戰略招標的模式；

房地產開發工程采用招投標模式的一般包括：

① 前期工程：包括前期設計、咨詢、勘察測繪、監理等工程，一般采用邀請招標，或者詢價方式確定中標單位；

② 建筑安裝工程：包括基礎工程、總承包施工工程、精裝修工程、外立面工程、門窗工程、給排水工程、采暖工程、通風空調工程、電梯及裝修工程、強電、弱電、消防、燃氣、夜景照明工程等；

③ 基礎設施工程：配電、道路工程、園林景觀及綠化工程、雨污水工程、給水工程、電信工程、數字電視工程；

④ 配套設施工程：配套學校、幼兒園、居委會等工程；

⑤ 物業前期服務類工程：物業服務單位招標等

二、 房地產開發工程招投標的程序

招標程序包括：

1、 招標計劃階段：根據項目經營計劃與總進度計劃的要求編制采購計劃，

2、 招標準備階段：

（1）、進行考察，確定入圍單位，對入圍單位的要求，應根據工程建筑面積或目標成本金額的要求來定。一般在已有的合作過的供應商里選擇，或者通過考察來增加新的供應商。對于供應商信息庫現有的合格及優秀供應商，可不進行考察，直接入圍；其他的供應商應進行考察。考察可通過書面文件審核、實地考察或二者結合的方式進行。應負責寫成考察報告。

（2）、確定合同形式、編制招標文件。

為了控制招標定價的風險，在合同形式的選擇上要求：

a、施工圖紙完備且深度足夠的情況下，必須做到總價包干；

b、當施工圖紙不完備或深度不夠時，可以采用模擬清單或費率方式招標，并應盡量對措施費項目進行包干；

c、當采用費率招標時，應盡量明確人工費、材料費、機械費、總包服務費等的計價方式；

d、當采用模擬清單或費率招標時，在工程施工圖確定后120日歷天內，應根據施工圖和合同約定的計價原則完成組價工作；

招標文件通常包含投標須知、技術要求、商務要求、投標格式、工程量清單、招標圖紙等相關資料。必須準備齊全，前后呼應，以減少漏洞。

（3）審批入圍單位，審批招標文件

在完成入圍單位的選擇和招標文件的編制后，在房產公司項目內部，必須對這些資料進行詳細的審核。

3、 招標實施階段；

包括發放招標文件、踏勘及答疑、回標、開標、評標（技術標評標、商務標評標）、定標、合同簽訂

4、 合同簽訂階段

包括發放中標通知書和合同簽訂兩個階段，一般還會要求中標單位提交履約保證書或者保函。

三、 主要存在的問題

房地產開發工程招投標在整個房地產開發過程中是一個很重要的一環，關乎到整個房產項目是否盈利、能否順利實施，是房產開發的生命線！

但是同時也是房產開發過程中比較復雜、難度較大和風險可控要求較大的一環，要想通過招標找到真正合適的合作方談何容易呀，中間過程繁瑣而且復雜，選好單位的風險把控很重要。主要存在的問題有：

1、 招標的時間緊

要想順利完成招標，找到合適的中標單位，必須要有充分的準備時間和實施時間，時間越充足，可把控的可避免的風險會越少，而實際操作中，房產開發的程序是一環緊扣一環，往往設計圖還沒出齊全，工程就得開工，留給工程招標的時間是很緊張的，

2、 成本制約要求很高

開展招投標工作的原則目的就是降成本，招標的結果最能體現成績的也就是招標金額，經常定標的原則就是最低價中標，合理低價中標。給負責招標的管理部門壓力較大，實施難度較大，成本降低了，質量也得跟上去，優質低價永遠是最高的要求，但是實施起來卻往往是低價低質。

3、 往往不具備整套完善的施工圖

招標時間緊，設計圖紙不夠完善，就需要提前確定總包單位，為了搶工期，搶預售的節點時間，往往會用不完善的施工圖甚至是擴初設計圖、甚至是方案設計體就開始計算工程量，進行模擬工程量招標工作，這里面隱含的成本控制的風險極大，既要覆蓋全面，不要出現大部分的漏項以回避報價的風險，又要回避施工圖紙不齊給后期實施帶來的簽證變更的風險。

4、 開發、設計、招標穿行甚至是邊設計邊施工邊辦理相關施工前期申請手續的三邊工程，給招標工作帶來諸多的不確定性，嚴重的影響招標工作的質量，為以后的實施帶來很多隱患。

四、 如何解決存在的問題---相應的對策分析

針對以上的分析，筆者試著進行一一的對策研究與探討如下：

1、 給招標工作盡量充足的時間，招標過程是比較復雜和繁瑣的，只有做好了充分的準備工作，實施起來才會有的放矢，保重點，盡量避免風險；

2、 對于招標入圍單位進行充分的考察與調研，尤其是項目經理、施工隊伍要嚴格考察，不能流于形式；

3、 施工設計圖紙盡量完備，招標前招標采購部門要和設計充分的溝通，；

4、 盡量采用公開招標的模式，只有公開招標，才能做東啊最大程度的公開公平和公正；

5、 對于施工圖紙完善的工程，盡量采取固定總價的合同方式；

6、 前期工作銜接好，配套的審批手續抓緊落實，一環扣一環，盡量減少內耗；

7、 房產公司內部的管理要嚴格，對于評標過程要有制度可遵循，內部控制要嚴格，做到公正的評標。

五．結束語

第2篇

關鍵詞：綠色建筑；美國；英國；日本

中圖分類號：F407.9.1 文獻標識碼：A

文章編號：1674-9944（2013）01-0261-03

1 引言

自20世紀70年代能源危機發生以后，各國開始重視推動降低能源消耗的工作。建筑業是能源消耗非常大的行業，它對環境造成的負面影響也格外突出，所以各國都十分重視建筑的節能減排工作。綠色建筑強調人與自然共生的理念，因而很多國家都將綠色建筑的營建作為建筑減排的工作重心。為推廣和規范綠色建筑，各國都根據本國的國情推出了一系列措施。

綠色建筑涉及的主體眾多，它的營建不是開發商的個體行為，也不是綠色低碳技術的簡單應用，它是一個復雜龐大的工程。除大力發展綠色技術以外，它還需要各類法律的保障以及標準的規范。在發展和推動綠色建筑的過程中，各國的普遍做法主要包括三個方面，制定節能法律法規、制定綠色建筑評價標準以及推行經濟激勵政策。美國、英國、日本三個國家的具體做法見表1。

表1的內容即美國、英國、日本三國在綠色建筑發展中的通行做法，下面重點介紹以上三個國家在發展綠色建筑時的特色做法，還望對我國發展綠色建筑事業有所啟示。

2 國外綠色建筑發展分析

2.1 美國

美國在推動綠色建筑發展時，除了采取強制性的政策法律進行規范約束外，比較強調自愿性項目，這也是美國在發展綠色建筑事業中的一大亮點。美國政府強調的自愿性體現在政府推行了由政府主導，但市場主體可自行參與的項目，其中“能源之星”（Energy Star）項目最為知名。

“能源之星”作為節約能耗的一種標識，最初只是被用于電子產品，消費者在購買產品時如果看到“能源之星”的標簽，就可以認定這種產品在使用過程中是低能耗的，它對大氣排放的溫室效應氣體也相對較少。“能源之星”后來擴展到建筑領域，美國環保署將“能源之星”住宅計劃推廣為全國性志愿項目。

“能源之星”建筑節能標識體系中蘊含兩大重要認證，即建筑物節能認證和建筑物運行管理節能認證。建筑能節能認證主要體現在綠色低碳技術的應用上。第三方鑒定機構會對建筑物結構、采暖空調系統等保溫隔熱性能進行監控，監控數據符合標準的即通過建筑物節能認證。建筑物運行管理節能認證則將認證重點放在建筑物使用過程中的管理水平上。即便建筑物符合綠色建筑評價標準，后期管理的不到位以及管理人員節能意識的薄弱等仍會造成資源的過度消耗，使得綠色建筑在具體使用過程中偏離節能的目標，所以對建筑物運行管理進行專業認證同樣必不可少。

最終被冠上“能源之星”標識的住宅均是通過專業第三方機構嚴格的鑒定，通過以上兩大認證內容，住宅在使用過程中能確保提高能源利用效率，消費者可以放心購買。“能源之星”項目很好地解決了消費者與開發商甚至與政府之間的信息不對稱問題，幫助消費者全面認識綠色建筑市場，并為綠色建筑市場營造了較好的市場氛圍。

2.2 英國

綠色建筑在英國發展比較早。不同于美國，英國在綠色建筑的發展推廣上主要采取強制性措施。根據英國政府的相關規定，從2008年6月開始，英國對國內所有的公共建筑都劃分了節能等級，并且建筑的能耗情況完全對公眾公布。

英國除了制定很多綠色建筑的法律法規以及運用先進的綠色建筑評價標準BREEAM外，較有特色的做法是積極推廣示范性項目和綠色建筑設計典型案例。在英國，大量以綠色建筑為主題的示范項目被建立起來，而且這些案例不僅局限在類似牛津生態住宅這樣的單體住宅設計上，還囊括了包括貝丁頓生態村（Beddington Zero Energy Development）的大規模社區。最新的一個示范案例是金斯潘住宅（The Kingspan Lighthouse），它代表了英國“可持續住宅規范”中的最高標準――“零碳排放住宅”，英國所有新建住宅到2016年時必須全部達到這個標準。英國推行的示范作品大多只使用已經成熟的環保技術和普通材料，簡單易行、經濟實用，可以立即在市場上進行推廣普及[2]。

另外，英國非常重視建筑師綠色建筑理念的培養。英國國內認為如果想要在建筑全生命周期中取得理想的節能和二氧化碳減排結果，必須在建筑設計的早期就為相應的策略做出全盤的考慮[3]。所以建筑師的責任重大，建筑師在建筑物設計初期的理念直接影響到建筑物的實際節能減排效果。而且英國認為建筑師在設計營建綠色建筑時不該只是單純地引用綠色節能技術，他們的責任還在于調動民眾的參與性。在設計綠色建筑前設計師應該先進行民意調查，然后再規劃設計出既符合民眾要求又環保節能的建筑。對此，英國的特色做法是將綠色建筑的理念灌輸到各高校中，高校老師在設計課程時會將綠色建筑和可持續發展的理念融入其中，培養學生的節約能耗意識，也鼓勵學生參與到綠色建筑的設計研究中去。各高校也會積極開展綠色建筑的科研項目，為實際發展提供更專業的意見。

2.3 日本

日本的能源相對匱乏，所以政府對節能問題也相當重視。日本政府很早以前就開始著手于綠色建筑的發展工作。日本在綠色建筑的發展過程中除了像以上兩個國家一樣制定法律法規以及精準的評價標準外，日本的特色之處在于它對建筑物用能的管理有獨到的做法。

《日本建筑節能和綠色建筑學習考察報告》指出日本建立了建筑用能管理體制。該體制包括能耗統計、能耗監測和用能定額等制度。能耗統計要求資源供應部門以及建筑業主定期上報能源消耗情況。能源監測制度則是對地區具有代表性的建筑物安裝能源計量監測裝置，通過監測可以獲悉該類建筑物的能源消耗情況，然后對建筑物的能耗數據進行匯總分類，制定出不同建筑物所對應的能源消耗標準。再通過用能定額制度規定各類建筑物的能源消耗上限。政府會對那些超過能耗上限的建筑物使用者征收更多的管理費，對低于能耗標準的用戶給予補貼獎勵。這一做法可以幫助政府精確地掌握建筑物溫室氣體的排放量并因地制宜地制定符合各類建筑物的能耗標準。

另外，日本也非常注重民眾參與意識的培養。日本極其倡導民眾參與進城市的環境規劃中，政府認為有民眾參與的項目更容易推廣和實施，在今后的維護過程中也會節省管理費用，可謂一舉兩得。除了讓民眾參與進項目的起始規劃階段外，政府在綠色建筑的項目推廣過程中也很有想法。比如日本政府有施行“綠色點數”的政策和環保積分政策。消費者在購買節能家電時會得到一些“綠色點數”，這些“綠色點數”可以供消費者購買其他節能家電，以此類推。住宅環保積分跟“綠色點數”有異曲同工之處，住宅環保積分在民眾修建改造環保住宅時獲得，積分可用于兌換購買券。日本政府推行的這些政策能激發民眾對于綠色建筑的興趣和購買熱情。

3 國外綠色建筑發展的經驗總結與啟示

通過研究美國、英國、日本三個國家的綠色建筑發展舉措，可以發現各國在發展過程中有相同之處，但又各具特色。總結美、英、日三國的發展經驗可知，都制定了綠色建筑方面的法律法規；都具有先進的綠色建筑評價標準；都采取了一系列經濟措施對開發綠色建筑以及高效節能產品進行激勵；都注重綠色技術的發展，而且不僅僅局限在綠色建筑材料和建造技術的升級改造上，還包括綠色建筑設計理念的提升。各國的特色做法則各有千秋：美國注重自愿性項目的發展，英國注重推廣示范性項目，而日本則注重建筑物的能耗統計和監測，并把更多的精力放在提高消費者對于綠色建筑和綠色節能家電的購買熱情上。

筆者認為，綜合上述各個國家綠色建筑的發展經驗，根據我國國情，可以重點借鑒的方面具體包括以下三點。

3.1 推廣綠色建筑節能標識

以美國的能源之星為例，可以設計一款綠色建筑的能源標識，對于經過第三方機構嚴格鑒定并符合綠色建筑評價標準的建筑可以冠上該能源標識。能源標識的推廣可以減少消費者的誤區，在消費者購置綠色建筑時為他們提供良好的信息保障，同時能源標識的推廣也可以減少開發商的疑慮，抑制市場上一些開發商“以次充好”的劣行。

綠色能源標識可以解決消費者、開發商之間的信息不對稱問題，能有效地推動綠色建筑的產業化和品牌化。

3.2 強化示范工程建設、建設綠色園區

英國國內推廣的示范性項目和綠色建筑設計典型案例是推動綠色建筑發展的一個比較先進的做法。不同于單純的推廣教育，示范項目展示更能給民眾直觀的體驗和感受，我國可以重點借鑒英國的這一做法來發展綠色建筑市場。

在我國，深圳的綠色建筑在推廣發展中就運用了這一對策。深圳堅持用示范工程帶動綠色建筑規模化建設。深圳市推出的綠色建筑示范項目包括泰格酒店式公寓、萬科城四期等居住建筑，也包括萬科中心、軟件大廈、三洋廠房等公共建筑。不僅如此，深圳還著手建立綠色建筑示范城。2008年3月，深圳市人民政府與住房和城鄉建設部簽訂《關于建設光明新區綠色建筑示范區合作框架協議》，確定以綠色建筑為基礎，將光明新區建設成為建筑與人、城市與環境和諧發展的綠色建筑示范區。這是迄今為止全國最大的國家級綠色建筑示范區。

上海政府可以充分發揮各方力量打造出一些精品綠色建筑，然后將這些綠色建筑列為示范性項目展示給消費者，加強消費者對于綠色建筑的認識和理解，調動他們的購買積極性，從而提高消費需求。為了達到展示和宣傳的目的，選擇示范性工程時，可以把重點放在體育館、博物館、公園、商場、車站、機場等與社會大眾接觸較多的公共項目上，同時發動以央企、國企為主的房地產行業、建筑行業的大型企業單位，主動做好模范帶頭作用。如果發展態勢良好的話，上海也可以借鑒深圳的經驗，打造綠色建筑示范城，除了建造更多精良的個體綠色建筑項目外，可以通過政府的支援將上海的某一個區建立成綠色建筑示范區，形成上海級別的綠色建筑示范區，供其他區借鑒參考，最后實現上海整個城市的綠色建筑改造。

3.3 實行能耗監測并制定能耗使用標準

日本推行的能耗監測管理制度為政府了解建筑物的實際能耗水平起到了良好的推動作用，我國政府也可借鑒參考。

政府可以先根據建筑物的不同使用類型，對建筑物進行分類，然后選取各類建筑物中具有典型代表意義的樓宇實施能源監測，從而了解建筑物的能耗結構。這一舉措在綠色建筑的前期設計和后期使用中都能起到積極的作用。在綠色建筑營建前，能耗計量檢測和統計可以幫助綠色建筑的設計者針對建筑物能耗結構尋找到建筑物的節能設計重點；在綠色建筑建造完畢并投入使用后，能耗監測可以幫助政府了解綠色建筑投入使用后的實際效果，對日后綠色建筑市場的完善發展也有極大的意義。制定能耗標準并輔以獎罰措施則切實推動了民眾的參與。政府對于“用能大戶”及“節能戶”應該收取不同的管理費用，以調動民眾的節能積極性。

3.4 加大宣傳力度

綠色建筑的發展離不開居民的參與，而政府的大力宣傳在一定程度上可以提高居民的有效參與。首先，政府可以在電視、廣播、網絡等媒體加強綠色建筑的宣傳，表彰先進、曝光落后。其次，政府可以將溫室氣體減排的理念、方法和技術容納到大學、中學、小學的課程中，使公民從小就樹立起節能減排的良好道德風尚。再次，政府可以定期組織開展節能減排的社會公益活動，如建設溫室氣體減排知識宣傳的博物館、開展氣候變化體驗活動等，使群眾親身參與、切身感受溫室氣體減排的重要意義和必要性。總之，政府應加大宣傳力度，使每個公民都行動起來，從我做起、從身邊做起，推進生活方式的轉變，為節能減排獻出自己的一份力。

筆者認為政府還可以效仿推廣世博會時的方法向居民普及綠色建筑知識，比如發放綠色建筑知識手冊，里面可以涵蓋綠色建筑的具體節能方式、綠色建筑的優點、綠色建筑與普通建筑的比較、發展綠色建筑對城市整體居住環境的影響等供民眾參考，以加深居民對綠色建筑的了解。另外，加大綠色建筑產品的政府采購力度，也有利于形成全社會推廣綠色建筑的輿論氛圍。

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