時間：2023-09-06 17:06:40
開篇：寫作不僅是一種記錄，更是一種創造，它讓我們能夠捕捉那些稍縱即逝的靈感，將它們永久地定格在紙上。下面是小編精心整理的12篇房地產稅收籌劃案例，希望這些內容能成為您創作過程中的良師益友，陪伴您不斷探索和進步。
(一)籌劃“臨界點”，確定適當的房地產價格
納稅臨界點籌劃法是指納稅人在經營中遇到稅收臨界點時，通過增減收入或支出，避免承擔較重的稅負。目前利用該方法最多的就是房地產開發中籌劃土地增值稅。稅收政策規定：納稅人建造普通標準住宅出售，增值額未超過扣除項目金額20％的，免征土地增值稅。起征點的規定決定著存在著稅收籌劃的空間。上述房地產公司的遺憾即屬沒考慮到該臨界點。所以該公司應采用方法1的銷售方式進行銷售。
(二)設立銷售公司以減輕稅負
一些房地產公司也可以根據自身情況采用此法。下面我將通過一簡化案例來說明。在允許扣除的項目金額基本相同的前提下，如果開發商采用的價格有兩種。1、可供銷售的普通標準住宅以1400萬元的價格售出，可扣除的項目金額為116696萬元，增值率為19．97％，免征土地增值稅。凈賺23304萬元。2、若以1500萬元的價格售出，可扣除的項目金額為1167．5萬元，增值率為28．48％，應納99．75萬元的土地增值稅，凈賺232．75萬元。如果開發商將銷售部門獨立出來，設立一個房屋銷售公司，房屋開發公司將住房以1400萬元的售價賣給銷售公司，而后由銷售公司再以1500萬元的價格賣出，當開發公司賣給銷售公司時，由于其增值率為19．97％，小于20％免納土地增值稅。當銷售公司以1500萬元售出時，扣除營業稅、城建稅、教育費附加合計：1500*5％*(1+7%+3%)=82．5萬元，從利益集團看，可獲得250萬元的利潤，比籌劃前增加1725萬元。
(三)利用借款利息，確定合適的利息扣除方式
1．房地產開發完工前。按企業會計制度規定，此時發生的為開發房地產產生的借款，可計入房地產開發成本，并作為計算房地產開發費用的扣除基數，特別是房地產開發企業可加計20％的扣除，加大了扣除項目金額，從而增加企業凈收益。
2．房地產開發完工后。財務費用中的利息支出，凡能夠按轉讓房地產項目計算分攤并提供金融機構證明的，允許據實扣除，但最高不能超過按商業銀行同類同期貸款利率計算的金額。其允許扣除的房地產開發費用為：利息+（取得土地使用權所支付的金額+房地產開發的成本）*5％以內；納稅人不能按轉讓房地產項目計算分攤利息支出或不能提供金融機構證明的，其允許扣除的房地產開發項目為：（取得土地使用權所支付的金額+房地產開發成本）*10％以內。據此，若企業主要依靠負債籌資，利息費用占的比例較大，應提供金融機構貸款證明，將利息費計入房地產開發費用，反之，若主要依靠權益資本籌資，則不必，可利用另外一種方法。
(四)利用建房方式進行籌劃
1代建房屋的籌劃點。若房地產企業在開發之初就能確定最終用戶，符合代建房的條件，其收入可按“服務業――業”稅目繳營業稅，而避免開發后銷售繳納土地增值稅；同時，若企業不符合代建房條件，不論雙方如何簽定協議，也不論其財務會計帳務如何核算，應全額按“銷售不動產”稅目繳納營業稅。如：全部結算收入為1000萬元，代建手續費330萬元，不能符合“代建房”要求則應納營業稅1000*5%=50萬元；若符合則應納營業稅330*5%=165萬元
2合作建房的籌劃點。稅法規定，建成后按比例分房自用的，暫免征收土地增值稅；建成后轉讓的，再按規定征收。企業應用足用好這一優惠政策。
五、銷售與裝修分開，分散經營收入。
隨著裝修費在房款中所占比重逐年遞增，若企業與購房者簽定合同時稍加交通則可取得意想不到的效果。若房地產公司事先設立一家裝修公司，同時與客戶簽定兩份合同：一份房屋銷售合同，一份房屋裝修合同，則只需就第一份合同注明金額繳納土地增值稅，第二份合同不用交納土地增值稅，稅基和稅率減少，從而減輕了稅負。
(五)土地使用權的稅收籌劃
房地產企業進行房地產開發，需要擁有土地使用權，獲取、使用土地使用權主要涉及房產稅（涉外企業是房地產稅）、企業所得稅、營業稅等，都有進行籌劃的必要性和可能性。僅以營業稅為例，用足用好稅收傾斜政策便可以起到稅收籌劃的作用。如將土地使用權轉讓給農業生產者用于農業生產、將農業土地出租給農業生產者用于農業生產免征營業稅。
摘 要 隨著我國社會經濟的高速發展，最近幾年房地產企業發展非常迅猛。但是由于經濟形勢日益復雜，房地產企業勢必面臨更加復雜多變的稅收環境，因此，稅務風險得到房地產企業的高度重視。本文簡要分析了稅務風險可能為地產企業帶來的一些影響，并嘗試性提出規避稅務風險的策略。
關鍵詞 房地產企業 稅務風險 策略
房地產企業成立的那天開始，就已經存在稅務風險。隨著我國稅務制度的發展與完善，當前稅務風險存在于房地產企業的各個經營環節中，也逐漸成為企業必須重視的部分。基于稅務風險的本質來分析，主要是我國稅收制度與企業納稅之間存在的差異，而可能會給企業帶來不可預見的損失。稅務風險會給房地產企業帶來很多后果，直接體現在房地產企業會支付一大筆資金用于繳稅與罰款，而這筆資金會一定程度影響到房地產企業的正常運作，導致房地產企業的資金流比較緊張。另外，稅務風險的存在還可能會讓房地產企業失去享受某些指定政策的機會，較為常見的是：一般納稅人資格、一般發票開具資格、享受稅收優惠資格等等，而這些資格對于房地產企業的發展具有很重要的現實意義。
另外，稅務風險的存在還可能為房地產企業帶來一定程度的法務風險，無論什么企業一旦涉及到法律上的問題，就必然會影響其正常經營活動的開展。最后，稅務風險的存在還可能影響到整個房地產企業的信用與聲譽，房地產企業必然會涉及到各大銀行、供應商等等，而這些合作企業必然因為企業的信用問題而不愿繼續合作。由此可見，稅務風險對房地產企業的影響是非常深遠的，基于這些影響度，房地產企業也必須加強對稅務風險的科學管理，對稅務風險進行合理規避。筆者結合自身工作經驗，嘗試性提出房地產企業規避稅務風險的一些策略，如下：
一、建立管理稅務風險的專設機構
房地產開發企業的稅收多達十余項，包括土地增值稅、企業所得稅、契稅、營業稅、城市維護建設稅、教育費附加、房產稅等，貫穿土地競拍、前期準備、項目開發、房子銷售、后期物業管理整個過程。難怪房地產行業流傳著“房地產每個毛孔都含著稅”。同時房地產交易金額比較大，繳納稅款的金額也很大，不同算法對稅額的影響也很顯著。根據相關統計報告顯示，2010國民稅收收入為77390億，同年真正的房地產稅收收入為17025.8億元，占22%，2011年全國稅收收入增長超過1/4是房地產行業增加的，說明房地產行業的整體稅率偏高。目前，中國房地產開發企業根據銷售收入5%繳納營業稅，按應納稅所得額的25%繳納企業所得稅，土地增值稅率為30%到60%的?？傊?，房地產開發企業的稅收負擔較重，因此需要建立專門管理、應對稅務風險的專設機構，而且還必須明文規定房地產旗下所有涉及到稅務的工作都必須由專門的機構進行處理，盡力為企業打造一個科學合理的涉稅事務專業化處理流程，最大限度保障相關業務的實效性、準確性與客觀性。稅務管理機構的規模需要根據房地產企業的實際業務規模與實際要求來進行規劃，針對大企業來說，推薦設置稅務管理部，而且需要配置專業能力與責任心都比較強的人才來進行管理與實施。房地產企業根據實際的需求，來確定其規模的大小，中小型可以設立稅務管理科。企業可以通過稅務管理機構來有效管理稅務風險，并且可以及時全面的獲取與稅收相關的優惠政策，更重要的是通過專業機構可以加強與當地稅務機關的溝通與聯系，這樣便能幫助房地產企業對稅務風險進行更好的規避。
二、對稅務風險控制活動進行規范
稅務風險涉及到的控制活動主要是指企業管理層對稅務風險的識別與應對。房地產企業相關經營活動能否正常穩定的開展，是由控制活動的質量來決定的，由此可見，對房地產企業實現戰略目標有非常重要的現實意義?？刂苹顒泳唧w由一系列流程、授權、分權以及集權等等環節與制度構成的?！洞笃髽I稅收風險管理指引（試行）》也指出：企業需要在考慮稅務風險管理成本效益的基礎上，來對稅務風險管理內部控制體系進行設計，主要從這些環節入手，例如：風險評估辦法、應對策略、流程處理等等，進而制定出能夠對稅務風險進行有效應對的內部控制機制，進而一定程度上規避房地產企業可能會面臨的稅務風險。
案例：青島國際輕紡城擁有一塊土地500畝，擬轉讓其中的400畝，另外100畝建寫字樓自用。青島政建投資集團有限公司擬收購其土地并為輕紡城建設寫字樓。
稅務風險管理措施要注意取得政府收回土地的文件和相關合同、協議和單據，作為稅務處理的依據。土地儲備中心、青島政建投資集團有限公司、輕紡城簽署“拆遷補償費協議”，同時，輕紡城與甲公司“委托代建協議”，寫字樓以輕紡城名義立項、報建，所有與寫字樓有關的建造成本單據抬頭必須開給輕紡城，由青島政建投資集團有限公司單獨裝訂憑證（先預計拆遷補償費，支出時沖減），竣工決算后，整體移交給輕紡城，由輕紡城做固定資產管理，同時輕紡城給青島政建投資集團有限公司出具拆遷補償費收據，青島政建投資集團有限公司憑政府收回土地文件、拆遷補償合同、拆遷補償費收據確認拆遷補償費出讓金、拆遷補償費、稅費共同構成400畝地的成本。根據財稅[2004] 134號，為取得土地支付的全部對價，包括出讓金、拆遷補償費、農民安置費、青苗補償、市政配套費，均作為契稅稅基，青島政建投資集團有限公司在辦理土地證時要先預估這些費用。
三、重視建立企業稅務風險防范管理體系
房地產企業如要真正實現科學規避稅務風險的目標，建立企業稅務防線防范體系是重要的實施手段。房地產企業需要根據實際的經營狀況，并且結合《大企業稅收風險管理指引（試行）》當中的一些規定，進而構建相關稅務信息的傳遞渠道與溝通制度，要收集、處理、傳遞信息的責任真正明確到每一個崗位上，建立房地產企業稅務風險管理責任制度。通過這種方式將責任進行劃分，不僅能保障房地產企業稅收管理相關工作能夠一一落實，其中相關工作的實際完成情況也能實現有崗可查，更重要的是保障房地產企業的管理層能夠及時獲得涉稅信息反饋，第一時間發現問題，并采取應對措施進行改善。例如：土地增值稅規定：納稅人建造普通標準住宅出售，增值額未超過扣除項目金額20%的，免征土地增值稅。利用這個優惠政策對土增稅進行籌劃，可以利用銷售定價臨界點籌劃法，就是建立一個計算模型，計算出房屋定價，使得增值率控制在上述20%以內，這樣也能很好的規避稅務風險。
又可以做好營業稅策劃，例如：合作建房。一方提供資金，一方提供土地使用權，共同建造房屋的行為。合作建房有純粹“以物易物”和成立“合營企業”兩種方式。成立合營企業，雙方風險共擔、利潤共享。提供土地使用權一方符合營業稅法中“以無形資產投資入股，參與接受投資方利潤分配、共同承擔投資風險的行為，不征營業稅”規定，故不必繳納營業稅。通過合作建房的方式將營業稅策劃工作做好，有利于規避營業稅務風險。
四、加強內部審計與自查
房地產企業稅收風險管理的內部監督通常由內部審計與自查兩個部分組成。通過內部審計與稅負自查相關工作的開展，房地產企業能有效提升涉稅事務的處理質量，能夠合理保障房地產企業安全納稅，有助于降低稅務風險率，有效規避稅務風險。具體來講，日常經營管理過程中，房地產企業需要堅持定期對涉稅業務進行審計與自查，若是發現有問題的環節要針對性進行改善與糾正。而針對一些階段性涉稅的工作?？梢砸越y一檢查或者專項審計等等方式，例如：一些專業性或者規模較大的涉稅業務，可以請專業稅務機構來進行指導，進而提升房地產企業管理稅務風險的水平。例如：融資階段。融資階段的稅收籌劃應該做好以下的風險管理： 首先，房地產開發企業應該意識到利息費用雖然有稅遁的優勢，但是過重的負債也會給企業帶來巨大的財務風險，房地產企業在利用稅遁優勢時應該考慮到最優資本結構的問題； 其次，房地產開發企業應該盡量向金融機構貸款，雖然現在銀行對房地產的貸款限制越來越多，但是為防止稅務機構對于超額利息的剔除，房地產開發企業還是要向正規的金融機構貸款，比如說向非金融機構貸款的利息是不允許在計算土地增值稅的過程中作為扣除項目的。
我國在 2009 年 5 月由國家稅務總局印發了《大企業稅務風險管理指引（試行）》，就企業防范、評估、應對稅務風險所涉及到的各項工作作出了詳細的規范和闡述。從客觀的角度來看，當前稅法體系還存在一些漏洞，很多辦稅環節還停留在比較粗略的條例框架之下，當然稅法體系的不健全也會造成政策的真空地帶與更大的彈性空間，而這種尺度不好把握，很容易給房地產企業帶來稅務風險。基于這樣的背景，房地產企業要與當地稅務機關加強溝通，要及時全面的了解相關稅收政策，要善于聽取相關部門的建議與提醒，這樣才能保障房地產企業對于稅法的理解與稅務機關保持一致，進而更好的規避稅務風險，降低稅務風險所帶來的損失。
參考文獻：
[1]李琳.淺談大型企業的稅務風險管理.交通財會.2009（10）.
關鍵詞：外資企業避稅關聯企業
不久前，商務部公布了一串令人振奮的數字：2004年1至5月，全國吸收外資259億美元，比去年同期增長11％；新設外企17359家，比去年同期增長14％；合同外資額572億美元，比去年同期增長近50％。中國成了外資的一片熱土。
然而在這些閃光的數字背后，卻是另一番景象：55％的外商投資企業虧損。一方面外企大面積虧損，另一方面大量外資不斷涌入，面對這一現象，經濟專家一針見血地指出：不少外資企業虧損是假，避稅是真。本文擬就外資企業避稅的形式及原因做一些探討。
1外資企業避稅的現狀
我國國家稅務總局官員日前指出，目前在華的外資企業偷逃稅的情況很普遍，許多跨國企業的避稅行為致使中國每年稅收損失約300億元，許多企業屬于非法避稅。由于個人所得稅、營業稅等方面的稅收沒有計算在內，所以，實際避稅要遠遠超過300億元。
2003年4月。在廣州市，首例“境內關聯企業間融資”反避稅案件中，廣州市國家稅務局對外公布，該局對著名的跨國企業寶潔公司涉及境內關聯企業間巨額免息融資溫暖體進行調查，調增企業應納稅所得額共5．96億元，應補交企業所得稅8149元。這是迄今為止廣州市反避稅調整單個案件補繳：稅額最大的案例。
據北京地稅稽查分局公布，被檢查的外資企業中80％以上有違法行為，其中涉外稅收違法案件主要集中在個人所得稅、營業稅和城市房地產稅等稅種上，僅2003年前8個月，北京地稅第、二稽查分局審查了47個涉外稅收案件，查補稅款1．5億元，這只是他們受理的半數案件的查補數額，其中有兩個公司的涉案值就達到了1．3億元。
在福州市，每年外商轉移的利潤就在10億元左右，流失稅款1億元左右。據國家統計局在第三次工業普查中公布，全國41％的三資企業都在虧損。吉林某市曾經有98％的三資企業在虧損；廣東某市87．5％的三資工業企業虧損；天津62％的三資企業虧損，如此大面積的虧損。令人觸目驚心。
這些合資企業的虧損，在很大程度上是一種避稅手段，其結果嚴重侵害了中方利益。由于利潤被轉移到境外，中方投資人不但無法獲利，而且需要賠錢彌補虧損。對外方來說是明虧實贏，對中方來說是實實在在的虧本生意。在無力出錢彌補虧損的情況下，中方只能出售股權減少損失，從而逐步喪失對公司的所有權，造成國有資產的大量流失。蘇州的一家合資造紙企業就是一個典型的例子，在與外方合資的七年當中，每年虧損將近1個億，結果中方不但一分錢沒有賺到，所持股權卻幾乎全部被外方收入囊中。
外資避稅正使中國蒙受著重大損失。
2外資避稅的主要方式
避稅分兩種，即正當避稅和非法避稅，二者有本質的區別，進行合理避稅的人是尊重稅法，只不過他們靠自己的智慧，利用了稅法的漏洞獲得了利益。外資在進入前，大多都認真研究過中國稅制，對如何避稅有一套相對的方案，避稅方法高招百出，防不勝防，主要有以下幾種方式：
2．1轉讓定價：所謂轉讓定價是指集團內的關聯企業之間，為了確保集團利益的最大化，在集團內部人為的控制定價。這其中包括產品價格、貸款利息、無形資產轉讓價格、勞務費用等。據統計國際貿易總額中有60％是通過這種跨國公司的內部交易所形成的，跨國公司在制定內部交易價格時，往往可以便利的應用轉讓定價的方法，達到減少賦稅從而增加利潤的目的。在中國，其往往表現為“高進低出”，即用高于國際市場的價格進口設備、進口材料，而用低于市場的價格出口產品。這樣外企很容易形成賬面上的虧損，而利潤轉移到稅負低的國家、地區，如此一來，跨國公司是一舉兩得：增加利潤，減少匯率風險。因為屬于跨國公司關聯方交易，因而具有很強的隱蔽性和靈活性，不易被察覺。據珠海涉外稅務部門的檢查表明，那些表面顯示虧損的企業大多是購銷“兩頭再外”。多以“高進低出”等方式將利潤轉移出境。轉讓定價行為的存在是造成其普遍虧損或微利的重要原因之一。
耐克公司在國內市場不斷發展，每年以兩位數的速度增長，很快成為僅次于李寧體育公司的體育巨子。據蘇州海關調查，耐克公司營業額很高，成本很低，利潤非常高，實際效益也很好，但是賬面上卻虧損，其中原因就在于大量特許權使用費支出掏空了企業利潤。
一臺彩電才賣50元到100元，這種驚人的低價，說出來誰也不會相信，可是在跨國外資企業關聯方的交易中的的確確發生了。
2．2增大負債。目前外商投資中國的資金中，自有資金比例并不高，即便是一些實力雄厚的大公司也向境內外的銀行舉借大量的資金，這不僅僅是缺少資金，也是一種避稅的辦法。廣州某外企就是通過與其境內的關聯公司借貸資金轉移利潤避稅的。這家公司在境內的關聯企業主要有所屬紙品有限公司、口腔保健用品有限公司等。2002年，該公司關聯企業中部分公司出現連續虧損，失去了向銀行借貸的能力。這家外企便以公司本部的名義向中行廣東省分行尋求巨額貸款，總額高達20億元左右。與正常企業行為相違背的是，該公司又撥出巨資以無息借貸的方式借給其關聯企業使用。根據稅法規定。利息支出可以在稅前扣除。廣州某外資企業利用稅前列支利息，以此減少所得稅；此外，提供巨額無息借貸給關聯企業，也回避了正常利息所得稅的稅賦。同時，作為該企業的關聯企業，也為巨額借貸在賬目上表現為負債而規避了大量所得稅。
2．3利用國際避稅港注冊公司。在稅收籌劃日漸興起的今天，國際避稅港也便成為了跨國稅收籌劃的“熱土”。國際避稅港也稱“離岸綠洲”，是指一國或地區確定一定范圍，允許外國人在此投資或從事各種經濟貿易活動，取得收入或擁有財產而可以不必納稅或只需支付很少稅款的地區。它們的共同點都是很小的國家和地區，甚至是很小的島嶼，自然資源稀缺、人口數量較少、經濟基礎薄弱。但由于它具有稅收的優惠，逐漸吸引了大量國外公司來此注冊。這樣的國家和地區主要有英屬維爾京群島、格林納達、塞舌爾群島、巴拿馬、瑙魯、湯加……全球匯集于國際避稅港注冊的70萬多家企業中，至少有80％以上徒有其名，它們在此完成了必要的注冊登記手續，卻在別處從事商業活動，財務運作，把利潤轉移到避稅地，靠避稅地的免稅或低稅收減少稅負。在這里注冊的公司中約有1萬多家與中國有關。在長江三角洲．許多人會對一些外資企業究竟屬于哪個地方投資的感到困惑，它們的投資方往往標明是英屬維爾克京群島等地方，而實際上這些公司許多是由臺商投資控股。
2．4鉆稅法漏洞。利用稅法漏洞進行避稅，是目前外企最有安全感的避稅手段。比如，現在中國對消費稅是按照出廠價進行征收，于是，一些外企紛紛成立自己的銷售公司，然后再用較低的出廠價把產品賣給自己的銷售公司，以達避稅的目的。另外，根據稅法規定：外商投資企業和外國企業所得稅和地方所得稅。按年計算，分季預繳，季度終了后{一五日內預繳，年度終了后五個月內匯算清繳，多退少補這樣，在同一個納稅年度內，納稅人可以根據資金運行狀況，自行選擇預繳稅款的日期，從而使稅款入庫的時間人為地延長了，遞延了應納稅款。
當然，除此之外，利用稅收優惠政策、工資發放的次數等也是外資避稅的備擇途徑。
3外企避稅的原因
3．1資本的逐利性應是外企避稅的最根本原因。每一個企業、每一個個人都在追求本身利益的最大化，我們知道，價格=成本+利潤+稅收，在價格和成本不變的前提下，利潤和稅收就是怎樣的公正合理，都意味著納稅人直接經濟利益的一種損失。所以在利益驅動下，使得一些企業除了在成本和費用上做文章外，也打稅收的主意，以達到利益最大化。
3．2我國地方政府的縱容也是造成避稅的重要原因。許多外企在本國都很守法，而卻在中國違法，這只能說明，外企在中國的逃稅成本大大低于國外。改革開放后，為了發展本地經濟，各地都實行了多種多樣的優惠政策。其中x~J’l-資的稅收優惠往往被列為重要內容之一。另外，一些地方政府把引進外資作為政績的考核指標，但這種指標卻往往只注重了數量，忽視了效益。有的人生怕破壞了本地的“軟環境”，一旦處理外戚涉稅案就會聽到各種奇談怪論。以為加大稅務查處力度會產生負面影響。理由是，將會造成外資企業流失，而潛在的客戶也會不敢來中國投資。于是“軟環境”過軟，外商投資企業順水推舟，在稅收問題上，能逃則逃。能避則避，能漏則漏。
